Как выбрать или построить частный дом

Как выбрать или построить частный дом

Что нужно учесть, собираясь переселяться за город

Цей матеріал також доступний українською
Как выбрать или построить частный дом
Фото: depositphotos.com

Несмотря на то что в городах появляется все больше новых жилых комплексов – как элитных, так и эконом-класса, многие люди все чаще задумываются о переезде в собственное загородное жилье. Подталкивают к такому решению как последствия нескольких карантинов – когда оказалось, что многие рабочие и образовательные процессы можно перевести в онлайн, так и незрелость городской инфраструктуры, которая захлебывается в нарастающей нагрузке, оставляя жителям все меньше пространства для жизни.

В зависимости от имеющихся финансов, потенциальный владелец выбирает либо дом в коттеджном городке, либо отдельно стоящую недвижимость в каком-нибудь из сел, либо же просто участок земли под застройку. В первом и втором случае стоимость будет выше, но рисков – меньше. В последнем варианте можно, с одной стороны, изрядно сэкономить, но с другой – и ошибиться куда серьезнее, если не знать все тонкости выбора.

Mind готовит к публикации серию обзоров загородной недвижимости по нескольким направлениям. Среди них – инфраструктура, цена, условия покупки и т. д. Первый материал посвящен Бориспольскому направлению – он будет опубликован в ближайшее время. А пока основатель компании Ecobud Building Group Павел Сомов специально для Mind поясняет, на что следует обращать внимание в первую очередь, еще до заключения сделки.

Выбор участка

Прежде всего традиционно выбирается локация. Как правило, это село или дачный кооператив, где вам предлагают участок под дом. Цена может быть самой разной – в зависимости от района, добросовестности продавца и желаемого размера участка.

Главное, на что следует обратить внимание и проверить лично – наличие коммуникаций и дороги для подъезда. Вас могут уверить, что все в порядке – есть кабель и газовая труба. Неподготовленному покупателю этого может показаться достаточно, особенно если цена будет заманчивой. Но по факту это может обернуться большой проблемой.

Например, окажется, что газовая труба есть, но газ в ней уже распределен в обход вашего участка на другие объекты, и на вас просто не хватит нужного давления. В результате придется тянуть новую трубу непонятно откуда. Этот сценарий может «сработать», но не всегда. Прокладывать новую газовую трубу – не только дорого, но и хлопотно. Да и продать такой участок в случае чего будет очень сложно.

Как правило, именно такие участки продаются по очень заманчивой цене – в расчете на невнимательных покупателей. И сталкиваются с этим чаще всего те, кто приобретает участок самостоятельно либо через знакомых/соседей. Поэтому наличие всех внешних коммуникаций желательно проверить еще до завершения сделки, и подписывать ее, только убедившись на 100% в полном соответствии нормам.

Также следует поинтересоваться дальнейшим развитием села или той территории, где приобретается земля. Все это можно узнать из генерального плана развития территории, в котором прописываются все возможные изменения на ближайшие годы. Зная это, для потенциального покупателя не станет сюрпризом, если вблизи от его дома вдруг появится новая трасса либо начнется строительство какого-нибудь предприятия или завода. Будучи проинформированным, клиент уже сам принимает решение – хочет он приобретать участок именно здесь или будет искать дальше. 

Все эти документы предоставляются в обязательном порядке по запросу. Достаточно оставить заявку в районном отделе архитектуры и затем, спустя некоторое время, получить копию со всей необходимой информацией. Вполне вероятно, что план со временем сможет измениться, но даже тогда владелец земельного участка может мониторить происходящее, принимать участие в слушаниях (в идеале) и влиять на ход происходящего.

Можно, конечно, просто пройтись по соседям, поспрашивать и – получить ворох разнообразной информации, часто не соответствующий действительности. Удивительно, но большинство людей часто даже не уведомлены о том, какую информацию они имеют право получить официально и абсолютно бесплатно.

Составление проекта

Если первый этап пройден успешно и купленный участок пригоден для постройки дома, следующий шаг – выбор проекта (архитектурный, геологический и инженерный). Как правило, большинство компаний работают «под ключ», предлагая такую связку работ, которая по факту удобна как заказчику, так и исполнителю.

Что важно знать заказчику: из предложенных проектов он выбирает оптимальный для себя в первую очередь по стоимости. Не последнюю роль играют материалы, из которых будет возведен дом. Отдать ли предпочтение готовому проекту или рискнуть на индивидуальный, чаще всего зависит от класса недвижимости. Если планируется покупка эконом- или среднего класса, оптимальное решение – готовое жилье. Но, как и в случае с квартирами, здесь есть свои риски.

У многих клиентов, кто хочет «подешевле», ожидание часто расходится с реальностью. На картинке проект кажется красивым, большим и просторным. В готовом виде дом может сильно отличаться от того идеала, который представлялся в уме. Как результат – разочарование. Поэтому, чтобы избежать таких моментов, лучше не рисковать, надеясь на свое воображение, и вкладывать деньги в готовое жилье. Намного проще увидеть отстроенный дом, и только тогда покупать.

Если же человек настроен приобрести дом классом выше, можно спокойно соглашаться на индивидуальный проект с возможностью внесения изменений. Правда, многие, кто не понимает в строительстве и никогда с ним не сталкивался, начинают вникать в суть вопроса только по ходу работ. А пока со всем этим разбираются – тратят много сил и нервов – как своих, так и застройщиков. Поэтому еще один совет: учите «матчасть» заранее.

Как правило, цены на дома по Киевской области (как в коттеджном городке, так и отдельно стоящие) варьируются от $150 000 до $300 000 в зависимости от площади и месторасположения. Все, что свыше $500 000, уже роли особо не играет. Другими словами, если заказчик готов заплатить $500 000 за дом своей мечты, увеличение стоимости на пару сотен тысяч будет для него не столь значимо, так как он уже готов платить за комфорт и свои личные пожелания. И здесь он может уже получить то, что ему необходимо, выстроив дом исключительно под себя.

Материалы

Что бы ни было выбрано в итоге – каркасный дом или монолитный, без фундамента не обойтись. Как правило, это бетон – монолитный или из сборных железобетонных конструкций. Другого пока не придумали.

Если цель – построить дом не для постоянного проживания, а как дачу на лето, и при этом – быстро, с минимальными затратами, а предполагаемый срок эксплуатации 20-30 лет, то вполне может подойти «каркасный» вариант – из дерева либо металлокаркаса, заполненного утеплителем.

Второй вариант – не самый удачный (хоть и довольно быстрый в строительстве). Так или иначе, это будут «глухие» помещения, задутые всевозможными химическими пенами, через которые воздух не будет проникать. Фасад такого дома может быть отделан чем угодно и внешне будет выглядеть современно и красиво, но при отсутствии системы вентиляции-рекуперации жить в таком доме будет небезопасно для здоровья. В качестве альтернативы может сработать деревянный сруб: он более экологичен и лучше «дышит».

Если же цель – построить дом надолго, тогда выбор чаще делается в пользу монолита и/или кирпича.

Основной тренд последних лет при строительстве частного дома – энергоэффективность, то есть уменьшение эксплуатационных затрат благодаря экономии тепловой энергии. Как правило, с этой задачей хорошо «справляются» кирпич, керамоблок, газоблок или пеноблок.

Отталкиваются при выборе обычно от стоимости, но и здесь есть ловушка: считается, что газоблок – дешевле (и он действительно дешевле кирпича или керамоблоков), но по факту, выложить стену из кирпича или газоблока/пеноблока в итоге выйдет по стоимости практически одинаково. Более качественным, в том числе и в плане экологичности, считается кирпич (обожженная глина – природный материал).  Другой вопрос, какого качества сам кирпич, но за этим уже должен следить технадзор.

Керамоблок дороже кирпича, но по стоимости работ будет близок к газоблоку. Следовательно, стены из керамоблока несколько дороже всех остальных, но по уровню качества – будут оптимальным решением. Хотя и тут могут быть вариации: отечественный или импортный (соответственно, и дороже). Решать заказчику – готов ли он переплачивать за импорт или может обойтись сертифицированными отечественными материалами, которые соответствуют всем нормам.

Обслуживание

Одно из главных преимуществ покупки дома в коттеджном городке – это его комплексное обслуживание, стоимость которого прописывается в контракте. В эту сумму обычно входит в том числе обслуживание и других объектов, находящихся на территории городка, а также прилегающей зеленой зоны, составляющей иногда несколько десятков гектаров.

Уход за придомовой территорией отнимает и время, и средства. В случае отдельно стоящего дома заказчику придется все делать самостоятельно. Если же дом находится на территории коттеджного городка, у владельца есть выбор: либо ухаживать за постройкой и территорией вокруг нее самостоятельно, либо платить «специально обученным людям».

Практика показывает, что чаще оказывается проще и дешевле пользоваться услугами управляющей компании – и избавить себя от этого пункта. Если же по цене не сошлись, можно приглашать выездные сервисы. Ориентир по стоимости – эквивалент $200–300 в месяц.

Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.

В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.

Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате