Як обрати чи збудувати приватний будинок
Що потрібно врахувати, збираючись переселятися за місто
Попри те що в містах з'являється дедалі більше нових житлових комплексів – як елітних, так і економ-класу, багато людей все частіше замислюються про переїзд у власне заміське житло. Підштовхують до такого рішення як наслідки декількох карантинів – коли виявилося, що безліч робочих і освітніх процесів можна перевести в онлайн, так і незрілість міської інфраструктури, яка захлинається в навантаженні, що наростає, залишаючи мешканцям усе менше простору для життя.
Залежно від наявних фінансів, потенційний власник обирає або будинок у котеджному містечку, або окрему нерухомість у якомусь із сіл, або ж просто ділянку землі під забудову. У першому і другому випадку вартість буде вищою, але ризиків – менше. В останньому варіанті можна, з одного боку, неабияк заощадити, але з іншого – і помилитися набагато серйозніше, якщо не знати всі тонкощі вибору.
Mind готує до публікації серію оглядів заміської нерухомості за кількома напрямками. Серед них – інфраструктура, ціна, умови купівлі тощо. Перший матеріал присвячений Бориспільському напрямку – його буде опубліковано найближчим часом. А поки засновник компанії Ecobud Building Group Павло Сомов спеціально для Mind пояснює, на що слід звертати увагу в першу чергу, ще до укладання угоди.
Вибір ділянки
У першу чергу традиційно вибирається локація. Як правило, це село або дачний кооператив, де вам пропонують ділянку під будинок. Ціна може бути різною – залежно від району, сумлінності продавця та бажаного розміру ділянки.
Головне, на що слід звернути увагу та перевірити особисто – наявність комунікацій і дороги для під'їзду. Вас можуть запевнити, що все гаразд – є кабель і газова труба. Непідготовленому покупцеві цього може здатися достатнім, особливо якщо ціна буде привабливою. Але по факту це може обернутися великою проблемою.
Наприклад, виявиться, що газова труба є, але газ у ній уже розподілений в обхід вашої ділянки на інші об'єкти, і на вас просто не вистачить потрібного тиску. У результаті доведеться тягнути нову трубу незрозуміло звідки. Цей сценарій може «спрацювати», але не завжди. Прокладати нову газову трубу – не лише дорого, а й клопітно. Та й продати таку ділянку в разі чого буде дуже складно.
Як правило, саме такі ділянки продаються за дуже привабливою ціною – розраховуючи на неуважних покупців. І стикаються з цим найчастіше ті, хто купує ділянку самостійно або через знайомих/сусідів. Тому наявність усіх зовнішніх комунікацій бажано перевірити ще до завершення угоди, і підписувати її, тільки переконавшись на 100% у повній відповідності нормам.
Також варто поцікавитися подальшим розвитком села або тієї території, де купуєте землю. Все це можна дізнатися з генерального плану розвитку території, де прописуються всі можливі зміни на найближчі роки. Знаючи це, для потенційного покупця не стане сюрпризом, якщо поблизу від його будинку раптом з'явиться нова траса або розпочнеться будівництво якогось підприємства чи заводу. Будучи поінформованим, клієнт вже сам вирішує – чи хоче він придбати ділянку саме тут або шукатиме далі.
Усі ці документи надаються в обов'язковому порядку за запитом. Достатньо залишити заявку в районному відділі архітектури та потім, через певний час, отримати копію з усією необхідною інформацією. Цілком імовірно, що план з плином часу може змінитися, але навіть тоді власник земельної ділянки матиме змогу моніторити те, що відбувається, брати участь у слуханнях (в ідеалі) і впливати на перебіг подій.
Можна, звісно, просто пройтися по сусідах, розпитати і – отримати купу різноманітної інформації, що почасти не відповідає дійсності. Дивно, але більшість людей часто навіть не поінформовані про те, яку інформацію вони мають право отримати офіційно та цілком безкоштовно.
Складання проєкту
Якщо перший етап пройдено успішно і куплена ділянка придатна для будівництва будинку, наступний крок – вибір проєкту (архітектурний, геологічний та інженерний). Як правило, більшість компаній працюють «під ключ», пропонуючи таку зв'язку робіт, яка за фактом зручна як замовнику, так і виконавцю.
Що важливо знати замовнику: із запропонованих проєктів він обирає оптимальний для себе насамперед за вартістю. Не останню роль відіграють матеріали, з яких буде зведено будинок. Надати перевагу готовому проєкту чи ризикнути на індивідуальний, найчастіше залежить від класу нерухомості. Якщо планується купівля економ- або середнього класу, оптимальне рішення – готове житло. Але, як і у випадку з квартирами, тут існують свої ризики.
У багатьох клієнтів, хто хоче «подешевше», очікування часто розбігаються з реальністю. На зображенні проєкт здається красивим, великим і просторим. У готовому вигляді будинок може сильно відрізнятися від того ідеалу, який уявлявся подумки. Як результат – розчарування. Тому, щоб уникнути таких моментів, краще не ризикувати, сподіваючись на свою уяву, і вкладати гроші в готове житло. Набагато простіше побачити зведену споруду, і тільки тоді купувати.
Якщо ж людина налаштована придбати будинок класом вище, можна спокійно погоджуватися на індивідуальний проєкт з можливістю внесення змін. Щоправда, багато хто не розуміє в будівництві і ніколи з ним не стикався, тож починає заглиблюватися в суть питання лише під час робіт. А поки з усім цим розбирається – витрачає багато сил і нервів – як своїх, так і забудовників. Тому ще одна порада: вчіть «матчастину» заздалегідь.
Як правило, ціни на будинки по Київській області (як у котеджному містечку, так і окремо розташовані) варіюються від $150 000 до $300 000 залежно від площі та розташування. Все, що вище $500 000, вже особливої ролі не відіграє. Інакше кажучи, якщо замовник готовий заплатити $500 000 за будинок своєї мрії, збільшення вартості на пару сотень тисяч буде для нього не настільки значимим, оскільки він вже готовий платити за комфорт і свої особисті побажання. І тут він може вже отримати все необхідне, звівши будинок виключно під себе.
Матеріали
Який би вибір не було зроблено в підсумку – каркасний будинок чи монолітний, без фундаменту не обійтися. Як правило, це бетон – монолітний або зі збірних залізобетонних конструкцій. Іншого поки не придумали.
Якщо мета – збудувати дім не для постійного проживання, а як дачу на літо, і при цьому – швидко, з мінімальними витратами, а передбачуваний строк експлуатації становить 20–30 років, то цілком може влаштувати «каркасний» варіант – із дерева або металокаркасу, заповненого утеплювачем.
Другий варіант – не найвдаліший (хоч і доволі швидкий у будівництві). Так чи інакше, це будуть «глухі» приміщення, задуті всілякими хімічними пінами, через які повітря не проникатиме. Фасад такого будинку може бути оздоблений чим завгодно і ззовні виглядатиме сучасно та красиво, але при відсутності системи вентиляції-рекуперації жити в такому будинку буде небезпечно для здоров'я. Як альтернатива може «спрацювати» дерев'яний зруб: він екологічніший і краще «дихає».
Якщо ж мета – збудувати дім надовго, тоді вибір частіше робиться на користь моноліту та/або цегли.
Основний тренд останніх років при будівництві приватного будинку – енергоефективність, тобто зменшення експлуатаційних витрат завдяки економії теплової енергії. Як правило, з цим завданням добре «справляються» цегла, керамоблок, газоблок або піноблок.
Відштовхуються при виборі зазвичай від вартості, але і тут є пастка: вважається, що газоблок – дешевший (і він дійсно дешевше цегли або керамоблоків), але за фактом викласти стіну з цегли чи газоблоку/піноблоку в результаті вийде за вартістю практично однаково. Якіснішим, зокрема в плані екологічності, вважається цегла (обпалена глина – природний матеріал). Інше питання, якої якості сама цегла, але за цим уже має стежити технагляд.
Керамоблок дорожче цегли, але за вартістю робіт буде близький до газоблоків. Отже, стіни з керамоблока трохи дорожче всіх інших, але за рівнем якості – будуть оптимальним рішенням. Хоча й тут можуть бути варіації: вітчизняний або імпортний (відповідно, і дорожче). Вирішувати замовнику – чи готовий він переплачувати за імпорт або може обійтися сертифікованими вітчизняними матеріалами, які відповідають всім нормам.
Обслуговування
Одна з головних переваг придбання будинку в котеджному містечку – це його комплексне обслуговування, вартість якого прописується в контракті. У цю суму зазвичай входить зокрема й обслуговування інших об'єктів, що розташовуються на території містечка, а також прилеглої зеленої зони, що становить іноді кілька десятків гектарів.
Догляд за прибудинковою територією забирає і час, і кошти. У разі окремого будинку замовнику доведеться все робити самостійно. Якщо ж будинок розташовується на території котеджного містечка, у власника є вибір: чи доглядати за спорудою і територією навколо неї самостійно, або платити «спеціально навченим людям».
Практика показує, що найчастіше виявляється простіше й дешевше користуватися послугами керуючої компанії – і звільнити себе від цього пункту. Якщо ж у ціні не зійшлися, можна запрошувати виїзні сервіси. Орієнтир за вартістю – еквівалент $200–300 на місяць.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
