Чого очікувати від ринку первинної нерухомості у 2019 році

На ринку первинної нерухомості у 2018 році вперше намітився тренд на скорочення темпів будівництва. За попередніми даними, за минулий рік загальна площа прийнятого в експлуатацію житла скоротилася на 15–16% порівняно з 2017 роком, до 8,5–8,7 млн кв. м. У 2019-му масштаби забудови продовжать знижуватися. Причому як у Києві, так і в інших великих містах. Чому так відбувається і з якими ще трендами зіткнеться ринок у доступному для огляду майбутньому, спеціально для Mind розповідає Микола Негрич, член постійної комісії КМДА з питань містобудування, архітектури та землекористування.

По-перше, платоспроможний попит на первинному ринку відстає від темпів будівництва. Якщо у великих забудовників до моменту введення об'єкта в експлуатацію викуплено до 85–90% квартир, то у менших компаній – лише 50–60%. Справа в тому, що придбання квартири для більшості українців – досить велика інвестиція. І за відсутності доступних іпотечних кредитів далеко не всі можуть дозволити собі таку покупку: іпотека покриває лише 5–7% угод.

По-друге, зростає собівартість будівництва. За даними Держслужби статистики, індекс цін на будівельно-монтажні роботи за 11 місяців 2018 склав 21%. Для порівняння: за весь 2017 рік він досяг 16%, за 2016 рік склав 10%. Тому для деяких забудовників зведення житлових комплексів стає економічно недоцільним, і вони відмовляються від запуску нових проектів. За даними НБУ, кількість дозволів на будівництво, виданих за дев'ять місяців 2018 року, скоротилося майже всемеро.

По-третє, змінюються вимоги до забудови населених пунктів. Зокрема, нові Державні будівельні норми, що набрали чинності у вересні 2018 року, обмежують поверховість будинків, вводять більш жорсткі правила зонування територій, зокрема, заборону на забудову парків та інших «зелених» територій. Їхня дія поширюється на всі населені пункти України. Крім того, на порядку денному – прийняття нового Генерального плану Києва, де зафіксовані жорсткіші вимоги до житлового будівництва в столиці. Все це в комплексі теж вплине на первинний ринок.

У 2019 році через надлишок пропозиції житла конкуренція між забудовниками залишиться на високому рівні. Перш за все, вона відіб'ється на ціновій політиці будівельних компаній. Якщо простежити динаміку цін на квартири в новобудовах у 2017–2018 роках у Києві, то в доларовому еквіваленті мінімальна вартість квадратного метра залишилася на рівні $450–550, а середня знаходиться біля позначки $1000. В інших великих містах схожа тенденція.

У гривні ціни ростуть. Але незначно, на 3–5% на рік. Пов'язано це здебільшого з девальвацією гривні та інфляцією. Тому в 2019 році зростання цін на первинному ринку можливе, але в межах 5–7% або близько до того. Істотного підвищення вартості квадратного метра навряд чи варто очікувати, оскільки ціна є головним інструментом у боротьбі за покупців. Особливо в сегменті доступного житла, економ і комфорт-класу.

Ще один важливий тренд – зростання якісних характеристик об'єктів. Це більш дорогі й довговічні будівельні та оздоблювальні матеріали (наприклад, використання вентильованих фасадів), різні дизайнерські рішення, які підвищують зовнішню привабливість житлового комплексу. А ще – проектування не лише наземних, але і підземних паркінгів, територія, що охороняється, і розвинена прибудинкова інфраструктура. А також рішення, які допомагають мешканцям економити на комунальних платежах: автономне опалення та гаряче водопостачання, «зелені» технології для часткової електрифікації житлового комплексу, повний облік і контроль споживання енергоресурсів.

У 2019 році, швидше за все, у комфорт-класі з'являться опції, які раніше були притаманні новобудов бізнес- і навіть преміум-класу. Це нестандартні архітектурні та дизайнерські рішення: заміна звичних парадних просторими вхідними групами з лаунж-зонами і лобі, вільні планування квартир, які дозволяють власнику квартири зонувати простір за своїм бажанням, вітражне скло і «розумні» технології. Тобто оснащення квартир різноманітними датчиками (температури, руху, диму) з можливістю дистанційного керування ними.

Також відбувається оптимізація площі квартир. Передусім у економ-класі. Це наслідок зростання комунальних тарифів. Причому мова не просто про примусове скорочення метражу. Мається на увазі грамотне зонування житла, застосування функціональних планувань, завдяки чому покупцеві не доводиться платити за порожні «кути».

Але, що найважливіше, ринок у 2019 році стане організованішим. Лідерство, як і раніше, утримуватимуть забудовники з ім'ям, історією і наявністю ресурсів для реалізації великих проектів, які передбачають комплексну забудову цілих мікрорайонів з одночасним розвитком соціальної інфраструктури. Слабші компанії, що не мають «фінансової подушки» для масштабних проектів, будуть змушені переорієнтуватися на регіони або зовсім піти з ринку.