Компенсація за зруйноване житло: недоліки нового закону можуть стати на заваді у використанні наданих коштів
Недосконала процедура створення комісії та регулювання надання компенсації щодо житла у спільній власності громадян
Масштаби пошкодженої або зруйнованої військовою агресією рф нерухомості в Україні просто вражають: на кінець 2022 року приблизна її кількість становила понад 170 000 об'єктів.
І на жаль, це число продовжує зростати, адже війна триває. Українці несуть колосальні збитки, втрачаючи не просто цінне майно, а дах над головою.
Тому справедлива, повна й швидка компенсація таких збитків є критично важливою, адже від неї може залежати не лише благополуччя, а й навіть життя тисяч українців.
Так, напередодні річниці повномасштабного вторгнення рф в Україну, 23 лютого 2023 року, Верховна Рада України ухвалила закон «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією російської федерації» (законопроєкт № 7198 від 24.03.2022).
Як документ працюватиме в реальному житті та які прогалини в законі можуть завадити власникам пошкодженого житла отримати компенсацію, розповів Mind адвокат Ігор Тетеря.
Докладно про норми, передбачені новим законом, Mind писав у матеріалі «Зруйновані квартири відшкодують грошима чи житловими сертифікатами. Як працюватиме механізм компенсації за знищену через війну нерухомість?».
Хто буде ухвалювати рішення про компенсацію?
Закон встановлює, що в населених пунктах будуть створені відповідні комісії, які розглядатимуть питання щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомості. Персональний склад таких комісій затверджуватиметься розпорядчим актом виконавчого органу ради, військової або військово-цивільної адміністрацій населеного пункту.
При цьому коли, наприклад, переліки категорій осіб, які можуть отримати компенсацію, та тих, які не можуть її отримати, законом встановлено (зокрема, щодо останніх – це особи, до яких застосовано санкції відповідно до Закону України «Про санкції»; які мають судимість за вчинення кримінальних правопорушень проти основ національної безпеки України; спадкоємці вищезазначених осіб), то жодних вимог щодо персонального складу комісій, які ухвалюватимуть рішення про компенсацію, закон не передбачає.
Така прогалина може зумовити низку негативних наслідків, зокрема певні корупційні ризики (якщо у складі комісій перебуватимуть особи, до доброчесності яких будуть запитання). Також наслідком цього може стати підвищення кількості помилкових рішень, що спричинятимуть порушення прав громадян і збільшення судових спорів у зв’язку з цим (якщо у складі комісій перебуватимуть недостатньо фахові чи компетентні люди) тощо.
Можливо ця прогалина буде усунута Кабінетом Міністрів України у затвердженому ним Примірному положенні про такі комісії, де будуть викладені вимоги до персонального складу комісій. Але, на мою думку, певні вихідні точки щодо зазначених питань, мали б бути встановлені в законі.
Читайте також: Житло для переселенців: Київ має намір викупити тисячу квартир, але їх на всіх не вистачить
Недоліки процедуры щодо знищеного майна у спільній власності
Очевидно, що велика кількість знищеної нерухомості перебувала у спільній власності громадян. Тому дивно, що законодавець не приділив належної уваги компенсації співвласникам знищеної нерухомості.
Так, ч. 3 ст. 4 закону передбачає, що, в разі якщо знищений об’єкт нерухомого майна перебуває у спільній власності, заява про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна може бути подана кожним співвласником окремо або одним із співвласників такого об’єкта.
Заява, подана одним із співвласників, вважається поданою всіма співвласниками за відсутності заперечень інших співвласників. Такі заперечення подаються співвласниками до Реєстру пошкодженого та знищеного майна в порядку, визначеному частиною другою цієї статті.
Не зрозуміло, навіщо законодавець передбачив положення, що заява, подана одним із співвласників, вважається поданою всіма співвласниками за відсутності заперечень інших співвласників. Такий зміст норми може викликати плутанину й непорозуміння та стати причиною судових спорів.
Адже не завжди співвласники спілкуються між собою і перебувають у гарних стосунках. Якщо, наприклад, один з співвласників подав заяву, а інший не подав заперечення з певних причин, виходить, що така заява вважається поданою всіма співвласниками. Разом із тим, якщо заявник не має документів, наприклад, щодо права власності інших співвласників, які необхідно подати разом із заявою, розгляд його заяви може бути зупинено допоки комісія не отримає таких документів.
Або, коли комісія виявляє, що комусь із співвласників вручено підозру про вчинення кримінального правопорушення проти основ національної безпеки (що є підставою для зупинення розгляду заяви), виходить, що розгляд спільної заяви поданої іншим співвласником зупиняється до зникнення обставин, що стали підставою для такого зупинення. Чи все ж розгляд заяви зупиняється в частині компенсації щодо окремого співвласника, з яким пов’язано зупинення, а щодо інших співвласників продовжується?
Закон відповідей на ці запитання не надає, і, можливо, зазначені положення буде уточнено в Порядку надання компенсації за пошкоджене/знищене майно, який має бути ухвалений урядом у майбутньому, або ж вирішуватимуться на практиці, зокрема й у судовому порядку.
Читайте також: Mind nominations 2022: компанії та люди, які вразили протягом року. Ч. 11. Нерухомість
Обмеження можливостей розпорядження коштами
Так, компенсація за знищені об’єкти нерухомості здійснюватиметься шляхом: надання грошових коштів на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку; видачі житлового сертифіката для придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку.
Знову ж таки, незрозуміле рішення законодавця обмежити використання коштів за зруйновану нерухомість. Так, грошові кошти на спеціальному рахунку можуть бути використані тільки для фінансування будівництва відповідної нерухомості, а житловий сертифікат може бути використаний на придбання житла тільки протягом 5 років із моменту його видачі й не може бути відчужений третім особам.
Для прикладу: якщо особа вже придбала собі квартиру на наявні в неї збереження, вона ставиться перед фактом, що все одно повинна витратити ці кошти на придбання житла, хоча потреба в житлі відпала.
Або, повертаючись до співвласників знищеної нерухомості, коли компенсованої суми, яка відповідає частці співвласника, буде недостатньо для придбання житла, такий співвласник буде змушений або позичати чи брати в кредит недостатні кошти, або взагалі втратить можливість придбати за рахунок житлового сертифіката житло у зв’язку із закінченням встановленого строку його використання.
Ба більше, власник придбаного за рахунок житлового сертифікату об’єкту нерухомості не може його відчужити протягом 5 років після придбання.
При цьому в законі не зазначено жодних особливостей такого правила залежно від частки вартості квартири, покритої за рахунок житлового сертифіката: тобто, виходить, що, коли навіть більше половини вартості буде сплачено власником зі своїх особистих коштів, а менше половини – за рахунок житлового сертифікату – такий об’єкт нерухомості все одно обтяжується забороною відчуження й не може бути проданий чи подарований власником протягом 5 років.
Чим зумовлені такі положення закону, незрозуміло. При цьому тим самим законодавець обмежує власника житлового сертифікату незначного номіналу використати його шляхом придбання житла завдяки додатково залученим коштам, отриманим у кредит, забезпечений іпотекою такого житла.
Чому законодавець не все передбачив у документі?
Закон ще не набув чинності, але вже неозброєним оком видно досить багато прогалин, проблемних і незрозумілих норм. Можливо певні прогалини будуть усунуті в нормативних актах, ухвалених урядом на виконання закону.
Але, впевнений, що велика кількість недоліків та протиріч ще проявиться в законі після набрання ним чинності.
Хоча воно й не дивно, бо ані український парламент, ані парламенти інших європейських країн за останні понад 70 років не стикалися з необхідністю врегульовувати правовідносини, пов’язані з компенсацією такої кількості знищеної нерухомості.
Думаю, з часом законодавство в цьому питанні притреться та налагодиться, а в іншій частині підкоригується судовою практикою. Головне, щоб закінчилася війна.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
