Mind nominations 2022: компанії та люди, які вразили протягом року. Ч. 11. Нерухомість

Mind підбиває підсумки року, виділивши в кожній галузі національної економіки людей та структури, які проявили себе після 24.02 особливо яскраво – нехай і не завжди успішно – чи зіткнулися з безпрецедентними, навіть із поправкою на загальну кризу, викликами. Цей перелік не є рейтингом, але він відображає думку профільної частини редакції про те, що найважливіше сталося в роботі тієї чи іншої індустрії.

«Постраждалий року» – компанія / бренд, що зазнали непоправних збитків через війну.

«Незламний року» – компанія / бренд, значущий для галузі, що зазнав величезних збитків через війну, але зумів відновити роботу та продовжувати її.

«Угода року» – найбільш значуща для країни / галузі угода, наймасштабніша за розміром та/або впливом, що набуває ще більшого значення з огляду на воєнні дії та майбутню відбудову країни.

«Позитивне здивування року» – компанія / бренд / персона, які на тлі збройної агресії зуміли вирватися в лідери / наростити прибутки / зайняти проактивну позицію, що стало несподіванкою для галузі / професійної спільноти / ринків і надало додаткової стійкості галузі / країні.

«Розчарування року» – компанія / бренд / персона, що на тлі збройної агресії, маючи величезні ресурси, не змогли ними правильно розпорядитися чи зайняли деструктивну позицію.

«Антищасливчик року» – компанія / бренд / персона, що напередодні війни вагомо проінвестували в якийсь проєкт / актив / нішу, але війна це знищила докорінно або ж починання втратило актуальність на довгі роки.

«Провал року» – структури, персони та інституції, що ухвалювали найбільш невдалі / суперечливі / недоречні рішення в умовах воєнного часу.

«Бенефіціар війни» – компанія / бренд / персона, які на тлі збройної агресії отримали більше зиску, ніж збитків.

Оскільки формат роботи й насиченість подіями в різних сферах значно відрізняються, то в кожній галузі може бути від чотирьох до семи номінантів.

Найгірший рік в історії незалежної України – так характеризують 2022-й більшість українських девелоперів. Попит на нерухомість зараз близький до нуля, забудовники розраховують лише на виплати за програмами відтермінування, що були укладені ще до початку війни. Як свідчать дані сервісу ЛУН, за три квартали 2022 року нотаріуси зареєстрували 114 000 угод з нерухомістю, що втричі менше, ніж в аналогічному періоді 2021 року.

А от ціни зростають – через збільшення собівартості будівництва та девальвацію гривні. Середня ціна на квартири комфорт-класу в столиці зараз складає вже 37 000 грн за 1 кв. м.

Невпевненість у завтрашньому дні – саме це стримує потенційних покупців від походу у відділ продажів. Не тільки ракетні обстріли, що посилились останніми місяцями, а й значно повільніші темпи будівництва насторожують інвесторів. За даними Mind, у столиці роботи ведуться на 25–30% майданчиків. І ця ситуація кардинально не зміниться до перемоги України, після якої державі доведеться розв’язувати «житлове питання» мільйонів людей. За даними KSE, станом на листопад зруйновано 16 800 багатоквартирних і 126 700 приватних будинків.

Хто в цій ситуації виграв, а хто – програв?

За даними міської ради, з початку війни частково або повністю було зруйновано близько половини ринків та торговельних майданчиків міста. Однак усі найбільші торгові центри – Nikolsky, «Дафі», «Французький бульвар» та інші – працюють. Відкриваються навіть оновлені, як-от ТЦ «Метро», що відновив свою роботу в грудні.

Як повідомила Українська рада торгових центрів, харківський ТРЦ Nikolsky потрапив під ракетний обстріл на початку березня, через що було пошкоджено обладнання, внутрішнє оздоблення та елементи фасаду. Однак уже за три місяці власник ТРЦ – Budhouse Group Анатолія Шкрібляка – відкрив мінус перший поверх, а у середині вересня – перший та другий поверхи. Третій поверх працює з середини жовтня.

Влітку минулого року снаряд поцілив і у ТРЦ «Французький бульвар» та пробив дах будівлі. Харківським торговим центром управляє компанія «Аксіома», кінцевими бенефіціарними власниками якої, за даними Youcontrol, є Олександр Грінько та Ігор Сбітнєв. Вони вирішили відновити свій об’єкт. І менш ніж за місяць, після демонтажу пошкодженої частини даху, торговельний центр знову відкрився для відвідувачів.

Салтівка – один із тих районів міста, що найбільше потерпають від обстрілів. Розташований тут ТРЦ «Дафі» постраждав у березні та квітні 2022 року – пошкоджено фасадну частину, зруйновано багато вітрин, покрівлю тощо. Однак за декілька місяців після обстрілів харківський «Дафі» знову відчинив свої двері.

Торговельний центр належить будівельно-інвестиційній компанії «Дафі», яка також має однойменний об’єкт у Дніпрі. За даними Youcontrol, девелоперська компанія у рівних частках належить німкені Світлані Ліхтеровій та жительці Дніпра Наталії Скляр.

Читайте також: Перерозподіл ринку: постраждалі від обстрілів ТРЦ частково відбудовуються, але ставки в них падають

Йдеться про ЖК Avalon Zelena St., ЖК Avalon Flex та другий будинок ЖК Avalon Holiday. Це дозволило віддати ключі від 900 квартир площею 42 000 кв. м їхнім інвесторам.

Компанія працює на львівському ринку нерухомості з 2014 року. За інформацією сайту «Наші гроші», «куратором» Avalon у Львові вважається ексдепутат Львівської міської ради, співвласник «Винниківської тютюнової фабрики» Григорій Козловський. Офіційно він не фігурує серед засновників жодної з афілійованих до Avalon структур. Одним із власників компанії він назвав себе на засіданні виконавчого комітету під час обговорення містобудівних умов та обмежень.

Зараз у портфелі компанії три проєкти: ЖК Avalon Holiday, Avalon Up, Avalon Yard.

Львівській ринок нерухомості поки привабливіший та безпечніший за київський через більшу віддаленість від фронту. Тож і вартість нерухомості у столиці Галичини вже вища за столичну. За даними сервісу ЛУН, житло комфорт-класу на первинному ринку Києва минулого року здорожчало на 37% та зараз коштує в середньому 37 000 грн за 1 кв. м. А у Львові – 38 300 грн за 1 кв. м, що на 60% більше порівняно із кінцем 2021 року.  

Читайте також: Вчасно виправити: яким має бути нове житло для ВПО

У середині грудня у другому читанні парламент затвердив скандальний законопроєкт №5655, який викликав у архітекторів, мерів міст та лідерів громадських організацій купу негативних емоцій. Вони навіть закликали Президента Володимира Зеленського ветувати документ; реакції голови держави наразі немає.

Законопроєкт повністю змінює правила роботи будівельного ринку. Одна із новацій – диджиталізація всіх процесів. Планується, що забудовники зможуть реєструвати документи автоматично через сервіс «ДіЯ». Система перевірятиме, чи є у забудовника право на користування земельної ділянкою і всі відповідні документи для початку роботи – і це хороша ідея. Проблема полягає в тому, що всіх цих даних, за якими і мають перевіряти проєкт, у системі немає. У переважній кількості міст, включаючи Київ, немає актуальних Генеральних планів розвитку територій.

Представників місцевих органів влади не влаштовує, що вони не зможуть займатися розвитком своїх територій – у системі будуть прописані лише загальні вимоги до будинку на конкретній ділянці. А це – висотність, щільність забудови та інше. А що саме будувати – торговельний центр чи дитячий садок, та який вигляд усе це матиме, вирішуватиме девелопер.

Контролювати будівництво зможуть приватні компанії, які мають отримати відповідну ліцензію та застрахувати свої ризики на 3–5 млн євро. Це полегшить роботу девелоперських компаній, адже ця сфера – одна із найбільш корупційних. Однак архітектори вважають, що організація, якій і платитиме девелопер, не зможе працювати ефективно – через страх втратити роботу представники контролюючої організації можуть заплющувати очі на деякі вади при будівництві об’єкту.

Зупинити роботи на будівельному майданчику зможе лише суд – ані представники місцевої влади, ані представники Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) таких прав не матимуть. Окрім того, усі, хто погодив проєкт чи підтвердив, що він відповідає всім критеріям, нестимуть кримінальну відповідальність. Це, як вважають автори законопроєкту, мотивуватиме всі сторони не порушувати законодавчі вимоги.  

Органи охорони культурної спадщини при Міністерстві культури матимуть 14 днів для вивчення документів та надання своїх заперечень при будівництві об’єктів у центральній частині міст. Пролонгувати термін вивчення документів можливо лише на 10 днів. Якщо відповідь не надійшла у встановлений строк, то проєкт вважається погодженим за мовчазної згоди. Зараз органи охорони культурної спадщини не відповідають на запити девелоперів, а без їхнього погодження законно побудувати будь-який об’єкт у центральній чи наближеній до нього частині міст неможливо.

Новий орган – Містобудівна палата – контролюватиме всіх учасників будівельного ринку й реєструватиме експертні організації, уповноважених осіб містобудівного контролю, сертифікуватиме архітекторів та інженерів, забиратиме сертифікати, штрафуватиме тощо. Це колосальні повноваження, які не мають жодної перехресної противаги.

«Фактично це – законопроєкт, який повністю нівелює контроль міст за будівництвом. І створює умови для монопольного централізованого допуску будівельників до ринку. А тим, хто зайде, буде дозволено створити приватний орган контролю містобудівної діяльності без впливу держави чи місцевого самоврядування! – написав мер Києва Віталій Кличко. – Таким чином, самовільне будівництво стає повністю легалізованим, порушуючи права як власників земельних ділянок, так і мешканців громад».

Читайте також: Битва за місто: законопроєкт 5655 про містобудівні норми ухвалено всупереч обуренню галузі. Чому влада на це пішла й що буде далі

Львівській корпорації «Ріел» минулого року не пощастило. Наприкінці квітня та наприкінці червня російські ракети двічі поцілили в ЖК «Львівський квартал», що розташований на Лук’янівці – у декількох сотнях метрів від Британського візового центру та посольства Азербайджану по вул. Глибочицькій.

В обох випадках були загиблі та поранені, два будинки в комплексі суттєво постраждали – обвалились поверхи, пошкоджені опорні конструкції, вибиті шибки. Деякі квартири згодом пограбовано мародерами. ЖК «Львівський квартал» потрапив до сюжетів українських та закордонних ЗМІ.

Комплекс мав стати окрасою столичного мікрорайону Татарка. Він уже побудований та складається із семи будинків висотністю від 10 до 22 поверхів і розрахований на 707 квартир. Деякі з них уже були заселені, деякі – і досі виставлені на продаж. Наприклад, двокімнатна квартира з ремонтом площею 50 кв. м продається за $94 000. А трикімнатна площею 83 кв. м – за $181 000. Однак до перемоги України знайти покупців навряд чи вдасться. Район ЖК зараз не користується популярністю ні в покупців, ні в орендарів.   

Будинки мають ремонтувати коштом міста. Постраждалі висотки огороджені парканом, відновлювальні роботи вже почалися. Дата їх завершення – невідома.

Читайте також: Кредити за зруйноване війною майно законодавці дозволили списувати. Але чи всі українці матимуть змогу скористатися цим правом?

Однокімнатна квартира у центральній частині Львова за $1000 на місяць чи будинок 20-річної давнини у карпатському селі за $800 – типова вартість оренди житла на заході країни в березні–квітні минулого року. Це в декілька разів дорожче, ніж у довоєнний період. І навіть за такими високими цінами здати житло можна було за 15 хвилин. Попит у декілька разів перевищував пропозицію.

Читайте також: Переселенці повертаються: у Західній Україні – друга хвиля попиту на орендоване житло

Після повномасштабного російського вторгнення мільйони українців вимушені були залишити свої домівки, аби поїхати в безпечніші західні регіони країни. Багато автомобілів із київськими номерами можна було побачити у Львові, Чернівцях чи Ужгороді.

Читайте також: Всупереч війні: у західних регіонах України зростають ціни на житло

Однак у травні, коли російські окупанти залишили передмістя столиці, кияни почали повертатися додому. Ціни на оренду житла знизились, проте зараз вони все одно вищі за довоєнні на 15–20%. На захід їдуть переселенці із районів, де тривають бойові дії. В Україні, за даними Міністерства соціальної політики, близько 3,5 млн внутрішньо переміщених осіб, які полишили свої домівки після 24 лютого 2022 року. 

 Mind nominations 2022: компанії та люди, які вразили протягом року.

• Ч. 1. Агропромисловий комплекс
• Ч. 2. Внутрішня політика
• Ч. 3. Банківський сектор
• Ч. 4. Паливно-енергетичний комплекс
• Ч. 5. Українська культура
• Ч. 6. Геополітика
• Ч. 7. Ритейл
• Ч. 8. Державні фінанси та фіскальний сектор
• Ч. 9 Волонтерський рух
• Ч. 10. Промисловість