Метри тануть: чому Вагіф Алієв може втратити звання найбільшого рантьє України

У найбільшому ТРЦ України – Blockbuster Mall – змінився керуючий партнер. Тепер усією операційною діяльністю опікуватиметься маловідомий широкому загалу підприємець Олександр Спектор. За даними джерел Мind, він викупив у бізнесмена Вагіфа Алієва понад 50% частки в Blockbuster Mall і став його мажоритарним власником.

До цього Алієв програв бізнесменові Василю Хмельницькому право на покупку ТРЦ Ocean Plaza і так і не реалізував плани з відкриття ще восьми мегамолів до кінця 2020 року. Mind розбирався, чому удача відвернулася від найамбітнішого девелопера України.

«Я йшов до цього 25 років», – стоячи в приміщенні кінотеатру в розважальному центрі Blockbuster, розповідав Вагіф Алієв наприкінці квітня минулого року. Девелопер зібрав велику кількість потенційних орендарів, яким влаштував екскурсії першою чергою вже побудованого Blockbuster Mall площею 190 000 кв. м. Від бажаючих пройтися найбільшим в Україні торговим центром не було відбою – всім представникам мереж місць у кінотеатрі не знайшлося, і багато хто слухав стоячи.

Вагіф Алієв повідомив, що близько десяти років поспіль скуповував кращі земельні ділянки в Києві та до кінця 2020 року планує створити в столиці мережу з десятка великих торгових центрів – по одному в кожному районі міста. До цього моменту перший – торгово-розважальний центр Lavina Mall загальною площею приблизно 170 000 кв. м – був запущений і вже працював близько двох років.

«Я даю гарантію, що восени куплю ТРЦ Ocean Plaza», – шокував присутніх Алієв. І додав, що після цього він об'єднає один з найуспішніших у столиці торгових центрів зі своїм споруджуваним 300-тисячником – Ocean Mall. Відтоді Вагіф Алієв не з'являвся на широкій публіці.

Однак його гучні заяви змусили багатьох гравців ринку нерухомості скорегувати власні плани з розвитку. Наприклад, інвестиційна компанія Dragon Capital робить ставку на офісну і складську нерухомість, а торговельну нерухомість якщо і купує, то переважно в регіонах.

Що відбувається з ТРЦ Blockbuster Mall?

Технічне відкриття Blockbuster Mall відбулося наприкінці листопада минулого року. З орендарів працювали тільки супермаркет «Сільпо» і ще пара магазинів. Решта торгових точок повинні були відкритися у міру готовності. «Урочисте відкриття проведемо, коли вже будуть відкриті ключові орендарі, точніше дату поки сказати не можемо», – заявив тоді глава правління групи Mandarin Plaza (вона керує торгово-розважальними центрами Mandarin Plaza, Lavina Mall, Blockbuster Mall, Ocean Mall та інших проєктів) Олександр Черницький в коментарі Асоціації ритейлерів України.

Зараз, через три місяці, вакантність у ТРЦ особливо не змінилася. Крім «Сільпо», у ТРЦ працює кілька ювелірних магазинів (КЮЗ, «Укрзолото», PANDORA та ін.) і пара взуттєвих точок одного оператора – Intertop і Skechers.

Чому склалася така ситуація?

На думку опитаних Mind експертів, ритейлери просто не готові ризикувати, відкриваючи магазини в порожньому торговому центрі, де немає відвідувачів. Багато гравців вже обпеклися на Lavina Mall, де також була повільна заповнюваність і був відсутній маркетинг, а саме – активне просування торгового центру.

А у випадку з Blockbuster Mall недалеко розташований його конкурент – один з найуспішніших ТРЦ Києва – Sky Mall, де немає порожніх приміщень і орендні ставки можуть доходити до $100 за 1 кв. м на місяць. «Відкриття Blockbuster Mall ніяк не позначилося на нашій роботі», – впевнена директор ТРЦ Юлія Ванченко.

Проте проєкт має всі шанси стати успішним. При будівництві торгових молів Вагіф Алієв робить ставку на розважальне ядро, яке має стати магнітом для відвідувачів. Blockbuster Mall – не виняток. Поруч з ним знаходиться розважальний центр Ігоря Демяненка – Blockbuster, що відкрився у 2008 році. У ньому розташовані ролердром, безліч атракціонів, боулінг, кінотеатр «Планета кіно». Крім того, у самому Blockbuster Mall передбачається відкрити фудхол і близько 20 000 кв. м атракціонів.

«Центру просто потрібен час для розкрутки, і ми це бачимо на прикладі Lavina Mall. Спочатку він теж працював далеко не з повною заповнюваністю, а зараз там вже майже не залишилося вільних площ і за покупками приїжджає величезна кількість відвідувачів», – говорить керуючий партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко.

«Об'єкт [Blockbuster Mall] наповнюємо. Є низка цікавих «якорів», з якими трохи пригальмували, але зараз будемо прискорюватися. Мова, головним чином, про IKEA. Йде процес запуску. Набором орендарів зараз займається сторона Спектора – Colliers International», – сказав нещодавно Черницький у коментарі агентству«Інтерфакс-Україна».

За його словами, шведська меблева компанія – один з найочікуваніших ритейлерів в Україні – відкриє магазин у серпні. Цей «якір» має виправити становище з відвідуваністю. Спочатку планувалося, що IKEA буде в іншому об'єкті Алієва – ТРЦ Ocean Mall, але будівництво ТРЦ затягнулося, і договір підписали на той торговий центр, ступінь готовності якого була вище.

Навіщо Алієв продав Blockbuster Mall?

Спочатку Blockbuster Mall належав Вагіфу Алієву і його міноритарному партнеру Олександру Спектору. У що обійшлося будівництво найбільшого в Україні торгового центру, Вагіф Алієв не говорить. Але три керівники девелоперських компаній вважають, що в подібного роду об'єкт необхідно вкласти не менше $300–400 млн. Один з них і повідомив, що два місяці тому Вагіф Алієв продав Олександру Спектору 50% ТРЦ за $70–80 млн. Однією з умов угоди став перехід торгового центру під управління мажоритарного власника.

Сам девелопер відмовляється говорити на цю тему. Не вдалося зв'язатися і з новим власником – Олександром Спектором. За даними Єдиного державного реєстру Міністерства юстиції, Спектор є бенефіціаром компанії К.А.Н. (серед її засновників був Вагіф Алієв), одним з власників Креативного штату «Сенатор», що володіє бізнес-простором Creative States у БЦ Senator.

Бізнесмен також контролює 40% ТОВ «Парк культури». У 2012 році Олександр Спектор був представлений як генеральний директор DF Agro Дмитра Фірташа. Нагадаємо, що Фірташ і Алієв – давні партнери по бізнесу. Вони спільно реалізували декілька великих девелоперських проєктів – наприклад, столичний БЦ «Парус».

«У Вагіфа Алієва дуже амбітні плани з розвитку. Можливо, гроші знадобилися на ці цілі», – припускає девелопер Олег Салмін. Раніше сам Алієв заявляв, що кошти на реалізацію всіх своїх проєктів отримує з прибутку, а якщо грошей не вистачає – продає свої активи або бере кредити.

Куди підуть гроші?

Цього року Вагіф Алієв планує ввести в експлуатацію свій третій мол – ТРЦ Ocean Mall, загальною площею близько 300 000 кв. м, з яких орендної – приблизно 110 000 кв. м. Обсяг передбачуваних інвестицій складає $350–400 млн. За початковим задумом, цей проєкт повинен був з'єднатися з існуючим успішним ТРЦ Ocean Plaza. Саме його і обіцяв ритейлерам купити Алієв. Але він був не єдиним претендентом.

Керуюча компанія Ocean Plaza – «ТПС Нерухомість». Серед її співвласників значилася Лілія Ротенберг – дочка Аркадія Ротенберга, російського бізнесмена і друга президента РФ Володимира Путіна. Як писав раніше Mind, у процесі переговорів ТРЦ неодноразово «мінували», проводилися і акції протесту проти російських власників. Восени минулого року одіозна співвласниця вийшла зі складу бенефіціарів торгового центру.

А в грудні стало відомо, що Василь Хмельницький придбав 35% акцій ТРЦ Ocean Plaza у британських бізнесменів Родні Коффі (20%) і Коліна Лайрда (13,35%). Сума угоди не розголошувалася, але, за оцінкою трьох директорів девелоперських компаній, вона склала $85–90 млн.

Переговори тривали довго, і участь в них дійсно брав Вагіф Алієв. Про це розповів Mind інвестиційний банкір, близький до переговорного процесу. За його словами, Хмельницький погодився заплатити більше і готовий викупити пакет, що залишився.

У пресслужбі Василя Хмельницького підтвердили, що бізнесмен розглядає можливість викупу частки партнерів у Ocean Plaza. «Якщо з'явиться цікава пропозиція, ми готові взяти участь у торгах. Але спочатку проведемо детальний юридичний і економічний аналіз потенційної угоди, можливість залучення під неї прозорого позикового капіталу», – йдеться у відповіді пресслужби. Раніше Хмельницький у своєму інтерв'ю завив, що готовий викупити ТРЦ за $250 млн.

Що означає для Алієва непридбання цього проєкту? «Це може призвести до «війни» між двома торговими центрами, якщо їх власники не зможуть домовитися. Тоді це позначиться на відвідуваності Ocean Mall», – вважає керівник консалтингової компанії, що побажав залишитися неназваним.

Що залишилося у Алієва?

Від імперії Вагіфа Алієва залишилася земля в різних районах столиці. Наприклад, біля станцій метро «Лісова», «Іподром», на пр. Перемоги та інші наділи.

Ділянки у власності у Алієва – дійсно перспективні, але торгові центри на них можуть з'явитися через десятиліття, вважають опитані Mind девелопери. «Можуть виникнути проблеми з пошуком такої кількості орендарів. Зараз для розвитку торгівлі склалася хороша ситуація, але як тільки гривня девальвує, це позначиться на купівельній спроможності населення, і споживчий попит знизиться», – говорить співвласник архітектурного бюро «Архиматика» Олександр Попов.

Тим часом конкуренти не дрімають. Наприклад, минулого року на лівому березі, який поки ще залишається неосвоєним, відкрився ТРЦ River Mall. Наступного року Віталій Хомутинник і Павло Фукс планують відкрити ТРЦ Respublika, який складе конкуренцію майбутньому центру Алієва Hippodrome Mall. Хоча офіційних заяв з цього приводу ще не зроблено, але про відкриття у 2021-му вже говорять інвестиційні аналітики, знайомі з деталями просування проекту.

Втім, Вагифу Алієву є куди відступати. Він заявив, що планує будувати по одному великому молу в кожному великому місті й зараз зосереджений на пошуку відповідних наділів поза Києвом.