Відкладене новосілля: ВС дозволив штрафувати забудовників за зриви термінів здачі квартир
Чи допоможе це покупцям
Верховний Суд дозволив штрафувати забудовників, які зривають терміни здачі будинків в експлуатацію. Інформація про це розміщена на офіційній сторінці ВС у фейсбуці.
Мало хто з будкомпаній – особливо в Києві – здає свої об'єкти вчасно. Традиційно покупцям треба почекати ще пів року-рік після обіцяної дати здачі в експлуатацію. Причини такої ситуації – комплексні, і в їх виникненні не завжди винні лише забудовники.
Mind з'ясовував, чим ринку загрожує рішення ВС і чи є у покупців шанс отримати компенсацію за «відкладений старт» вселення в довгоочікуване житло.
Також про рішення ВС – у колонці експерта спеціально для Mind.
Що вирішив Верховний Суд? На офіційній фейсбук-сторінці ВС зазначається, що Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду (КГС ВС) розглянув справу про стягнення із забудовника моральної шкоди за те, що той несвоєчасно здав житло в експлуатацію, і скасував попередні рішення, якими було відмовлено в задоволенні позову .
Колегія суддів КГС ВС врахувала правову позицію Великої палати ВС, висловлену в постанові від 1 вересня 2020 року у справі №216/3521/16-ц, і зазначила, що незважаючи на відсутність у договорі застереження щодо покриття моральної шкоди, таке відшкодування може бути стягнуто на підставі Закону України «Про захист прав споживачів».
КГС ВС визнав, що, навіть якщо забудовник у договорі не прописав можливість компенсації за зрив термінів здачі житла, покупець все одно може претендувати на таку компенсацію.
У своєму висновку КГС ВС посилається на Цивільний кодекс, де в першій і другій частині ст. 23, сказано, що кожен громадянин може розраховувати на відшкодування моральної шкоди, яку заподіяно внаслідок порушення його прав.
«Рішення Верховного Суду є обов'язковим до застосування й врахування судами будь-якої інстанції. Відповідно тепер будь-який суд має враховувати це як правозастосовну практику. Тому, думаю, тепер таких позовів (від інвесторів. – Mind) стане більше. Забудовникам від цього буде не дуже добре, тому що їм доведеться витрачати кошти на походи в суди, отже, вони спробують не допускати цього», – вважає СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.
Які права інвесторів на первинному ринку нерухомості? Українські забудовники завжди зривали терміни здачі в експлуатацію. У 2020 році ситуація значно погіршилася. «За нашими оцінками, проблеми з термінами здачі є зараз десь у 2/3 забудовників. Тільки 30% компаній здають ЖК із запізненням максимум на 3–6 місяців. Решта ж 70% вводитимуть об'єкти в експлуатацію із затримкою на рік. Особливо це стосується тих проєктів, які були запущені наприкінці 2019 – на початку 2020 року», – ділиться аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.
У цій ситуації – дві багатопланові причини. Перша пов'язана з халатністю/невмінням девелоперів налагодити бізнес-процеси та безперебійне фінансування проєкту. Сформована практика зводити будинки за рахунок продажів уже призвела ринок до «схлопування» під час фінансової кризи 2008 року та зупинила роботу на будмайданчиках минулого і цього року.
Друга комплексна причина пов'язана зі зміною «правил гри» з ініціативи держави. Наприклад, цього року складно отримати документи про введення житла в експлуатацію через реформування відповідального відомства – Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ).
Так, за словами народного депутата від партії «Слуга народу» Олени Шуляк, є випадки, коли забудовники подавали документи в ДАБІ 31 раз.
«Завершення реформи [ДАБІ], як зазначав прем'єр-міністр [Денис Шмигаль], планувалося восени цього року. Але насправді процес затягнувся, ми повинні визнати це», – йдеться в заяві профільного відомства з посиланням на міністра Мінрегіону Олексія Чернишова.
Крім того, забудовники часто нарікають на місцеву владу та на контролюючі органи. Мовляв, ті саботують узгодження необхідної документації, підключення до комунікацій. А, наприклад, отримання поштової адреси, навіть після реформи цієї сфери, займає кілька місяців.
Як поводяться забудовники? На постійні зміни «правил гри» вони відреагували зміною договорів продажів. «Якщо говорити про сумлінних забудовників, то вони, з огляду на щорічні зміни правил гри: зміни державних будівельних норм (часто нові черги будівництва потрапляють під нові норми, а значить, потрібно вносити зміни до проєкту), нескінченні реформи ДАБІ, зміни процедур оплати пайових внесків і їхнього нарахування, процедури присвоєння адреси тощо, прописують договори таким чином, щоб «у всякому разі передбачити всі ризики», – говорить директор з маркетингу та продажу будівельної компанії «Міськжитлобуд» Ангеліна Деревльова. За її словами, деякі гравці ринку, далеко не «Войцеховські», взагалі не передбачають договором поняття «введення в експлуатацію» або не вказують термінів прийняття в експлуатацію.
Чи допоможе роз'яснення ВС покупцям? Наявна в Україні судова практика підтверджує, що відшкодування моральної шкоди – можливо.
Щоб добитися такої компенсації, ображений забудовником покупець квартири повинен надати суду документи, які доводять зрив термінів здачі будинку. «Також слід зібрати документи, що підтверджують факт заподіяння моральних страждань. У кожному разі вони можуть бути різними, зокрема, висновки експертів, фахівців, медичні довідки, чеки витрат на лікування тощо», – радить керуючий партнер адвокатського об'єднання Dominus Litis Олександр Тіньковський.
Чітких критеріїв розрахунку розміру моральної шкоди не існує. Відповідну суму визначає суд з огляду на характер правопорушення, глибину фізичних та душевних страждань потерпілого, ступень вини особи, яка завдала моральної шкоди, та інші обставини, які мають істотне значення. Крім того, при визначенні розміру відшкодування суд має дотримуватися принципів розумності та справедливості.
Це означає, що в разі смерті близької людини (наприклад, її вбивства), позивач може вимагати компенсацію в розмірі 1 млн грн, і її, швидше за все, задовольнять. Але в матеріальних суперечках суди визначають значно менший розмір моральної шкоди. «Максимум, на що може розраховувати інвестор, це 20 000 грн. Крім того, суди можуть тривати роками», – запевняє старший партнер адвокатського об'єднання «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.
В одному з прикладів, який наводить Олександр Тіньковський, покупець квартири в одного зі столичних забудовників не отримав своє житло вчасно і звернувся до суду. Позов він подав у березні 2018 року, програв суди першої та другої інстанції, звернувся до касаційної інстанції, але за станом на кінець 2020 року остаточного рішення суду так і немає.
Хто ще прагне «закликати до порядку» будкомпанії? ВС – не єдиний держорган, який перейнявся дотриманням забудовниками термінів здачі в експлуатацію.
На початку жовтня Мінрегіон оприлюднив на своєму сайті законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва», ініційований заступником голови Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Оленою Шуляк.
«Він передбачає, що при зриві термінів здачі об'єкта більш, ніж на шість місяців, покупець матиме можливість вимагати від забудовника розірвання договору, а в разі відмови йти в суд», – зазначає Андрій Рижиков.
На момент публікації матеріалу цей законопроєкт перебував на стадії публічного обговорення.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
