П'ять років по тому: чому не вдалося розв'язати проблему нелегальних будівництв Войцеховського

Сильні снігопади потішили  багато сімей з дітьми, але засмучують жителів ЖК «Деміївський квартал». Їм доведеться купити більше дрів для місцевої котельні, щоб опалювати квартири в двох 20-поверхових будинках. Тут проживає близько 2500 чоловік – стільки ж людей, наприклад, нараховується в знаменитому місті Батурин Чернігівської області. Дров'яна котельня в кварталі – єдина можливість обігріти житло.

Колишній ЖК «Деміївський квартал», а нині – «Панорама сіті» й «Олімпійське містечко» – будинки неформальної групи «Укогруп». Її засновник Анатолій Войцеховський кілька років перебуває в розшуку. Загалом після себе він залишив 42 проблемних будинки. Серед них є добудовані, є недобудовані, але всі вони не здані в експлуатацію.

Mind з'ясовував, що заважає ввести ці об'єкти в дію, і кому вдається на цьому заробити.

Що являє собою «імперія Войцеховського»?

У 2008 році на пл. Перемоги в Києві, неподалік від залізничного вокзалу, розпочалося масштабне будівництво. Через кілька років на невеликій ділянці землі по вул. Жилянській з'явився трисекційний житловий комплекс «Елегант» – перший об'єкт девелоперської компанії «Сіті-Груп» маловідомого на той час підприємця-забудовника Анатолія Войцеховського. До 2015 року портфель неформальної групи «Укогруп», яка займалася усіма будівництвами Войцеховського, налічував уже 42 об'єкти в різних районах столиці.

У деяких будинках не було навіть права користування земельними ділянками, в інших – дозволу на будівництво, або сам проєкт був змінений за популярною у багатьох девелоперів схемою: замість чотирьох-шестиповерхового будинку за парканом з'являлася висотка. В принципі Войцеховський не робив того, чого б не робили інші девелопери. Але він акумулював усі сумнівні практики в одній компанії.

Була ще одна спільна риса у всіх проєктів «Укогруп» – квартири в ЖК продавалися за ціною, на 30% нижчою від середньоринкової. Це посилило конкуренцію між забудовниками. «Войцеховський обвалював ринок... Ми зібралися і вирішили, що треба щось із цим робити», – розповідає Mind керівник великої будкомпанії, що побажав залишитися неназваним.

Девелопери знайшли підтримку в місцевої влади. Представники КМДА не лише за всякої нагоди згадували Войцеховського як несумлінного забудовника, а й запустили Міжвідомчий моніторинг забудови, що позначає червоним і жовтим кольором проблемні проєкти. Це стосувалося переважно всіх об'єктів «Уко-», але були об'єкти й інших забудовників. Зараз кадастр не працює.

У липні 2017 року найвідоміші новинні телеканали країни показали, як співробітники Головного слідчого управління МВС та Генеральної прокуратури затримали Анатолія Войцеховського. На цих кадрах було видно, що підприємець йде з заведеними за спину руками. Санкції на затримання підприємця видав Печерський районний суд м. Києва, який дозволив заарештувати Войцеховського на два місяці з можливістю внесення застави в 14 млн грн.

Анатолій Войцеховський виявився «героєм» 46 кримінальних справ – починаючи з ухиляння від сплати податків і самовільного захоплення ділянок і закінчуючи неправомірним отриманням грошових коштів громадян. Через місяць бізнесмен вийшов під заставу і зник. Свого часу ходили чутки, що він продовжує жити в своєму будинку в Київській області, а потім – нібито переїхав до Польщі. Зараз його розшукує «Інтерпол».

У чому головна проблема спадщини Войцеховського?

Основна проблема об'єктів «Уко-» – те, що їх неможливо ввести в експлуатацію. Навіть уже готові будівлі – 28 штук з 42.

«Від моменту введення в експлуатацію до «прямих» договорів спливає не один місяць. Але для мешканців не введених в експлуатацію будівель укласти «прямі» договори неможливо», – говорить директор з маркетингу та продажу будівельної компанії «Міськжитлобуд» Ангеліна Деревльова.

Анатолій Войцеховський вводив свої будинки в експлуатацію через суди, зобов'язуючи ДАБІ видати сертифікат. Наприклад, той же ЖК «Елегант» було введено в експлуатацію 2013 року рішенням Гребінківського районного суду Полтавської області.

«Але якщо в забудовника немає документів на землю, то оформити всі інші документи для будівництва неможливо», – уточнює керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков. І на цій підставі ДАБІ подає апеляції.

Тож виникає колізія: право власності на квартири у мешканців є, а сам будинок – не введений в експлуатацію. Будівництва законними не визнає і місто, яке скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт та про готовність до експлуатації об'єктів, додає директор юридичної компанії «Центр правового захисту» Сергій Перчак. Це означає, що покупці квартир не можуть оформити право власності крім як через рішення суду, зареєструвати своє місце проживання в зазначених квартирах, а міські комунальні підприємства – «Київтеплоенерго», «Київводоканал», «Київгаз» – або інші енергопостачальні організації не мають права на підключення будинків за постійною схемою для забезпечення відповідними енергоресурсами.

Жителі змушені користуватися будівельними потужностями, але й тут виникають проблеми. При затвердженні проєкту прописуються обсяги споживання всіх ресурсів для нормального функціонування будинку. Інакше кажучи, забудовник заздалегідь знає, скільки на будинок потрібно води чи електрики. Але часто буває, що наявні мережі не дозволяють задовольнити цей обсяг, тому забудовники перекладають комунікації. Войцеховський цього не робив, тому жителі його новобудов можуть регулярно стикатися з перебоями  водо- і електропостачання, опалення тощо, говорить Сергій Перчак.

«У будинках [не зданих в експлуатацію] жити не можна (порушення чинного законодавства. – Mind). Але в місті на це питання всі закривають очі», – каже Андрій Рижиков. Можливо, місцева адміністрація не хоче під своїми дверима побачити 15 000 покупців квартир в об'єктах Войцеховського. Мерію й так постійно пікетують інвестори квартир ще одного великого забудовника – «Аркади».

Якою є доля проєктів Войцеховського?

17 об'єктів передаються в управління АРМА. Але проблема полягає в тому, що для передачі житлових комплексів необхідно провести їхній повний аудит – від наявності дозвільної документації та стану будинку до кількості проданих квартир, каже голова громадської організації «Захистимо своє майно» Артем Багіров. У більшості ЖК люди з оточення Войцеховського оформили документи на кілька квартир, але не платили за їхню покупку – цю інформацію необхідно перевіряти через банки. «Але прокуратура не передала всю цю інформацію АРМА. А значить, АРМА не може залучати будівельні компанії для добудови ЖК», – говорить він. Ситуація в буквальному сенсі «зависла в повітрі».

В інтерв'ю Mind т.в.о. голови АРМА Віталій Сігідін зізнався, що не розуміє, що робити зі спадщиною Войцеховського. «Тут неможливо нічого зробити. Нам передали в управління незаконне будівництво: землі немає, багато квартир продано по кілька разів. Хто це візьме в управління? Якщо хтось і візьме – необхідно отримати дозвільну документацію, тому що об'єкти потрібно вводити в експлуатацію. Але як це зробити в реаліях нашого законодавства?» – зазначає він. За словами Сігідіна, неодноразові наради в КМДА з цього питання нічого не дали.

Деякі об'єкти були виведені з управління АРМА. Наприклад, за даними видання «Наші гроші», у березні минулого року київські суди різних інстанцій відібрали у Агентства нежитлове приміщення площею 400 кв. м і 1,4 млн грн, які проходили в рамках так званої справи Войцеховського. Крім того Печерський райсуд Києва скасував арешт і передачу АРМА нежитлового приміщення площею 428 кв. м. в БЦ Dominion Business Park на користь директора ТОВ «Да Вінчі груп».

Хто заробляє гроші на проєктах Войцеховського?

Частина будинків так і залишилася у власності неформальної групи «Укогруп», інші були переоформлені на колишніх менеджерів забудовника. Але це не допомогло ввести будівлі в експлуатацію. «Ініціативна група мешканців не зможе це зробити, оскільки вони не є професіоналами в девелопменті. І багатьох нюансів просто не знають», – каже Андрій Рижиков.

Це підтверджують і самі мешканці скандальних багатоповерхівок. З 2016 році Київська адміністрація роздала покупцям житла алгоритм дій із 10 пунктів. Інакше кажучи – дорожню карту, яка б дозволила легалізувати будинок. Людям запропонували отримати право власності на недобудову, передати її на баланс свого обслуговуючого кооперативу, потім затвердити всю документацію.

«Але покупцям не сказали, що добудовувати будинок може житловий, а не обслуговуючий кооператив. Але створити його мешканці будинку не мають права – лише юридичні особи. І що сталося? Люди, які не є покупцями квартир у будинках Войцеховського, створили свої обслуговуючі кооперативи, уклали договори на обслуговування за тарифами комерційних організацій з обслуговуючими організаціями і тепер вимагають від власників квартир платити їм за завищеними цінами. Це чудова схема для заробітку», – розповідає Артем Багіров. За його словами, у мешканців будинку немає можливості відмовитися від такого «механізму».

Обслуговуючі кооперативи деяких будинків Войцеховського

Назва ЖК	Обслуговуючі кооперативи
«Схiдна Брама» (1-4 секції)	ОБК «Східна Брама»
«Схiдна Брама» (5-6 недобудовані секції)	ОСББ «Східна Брама»
«Науковий»	ОК «ЖК «Науковий»
«Кузьминський-2»	Кооператив «Наш Дім»
«Родинний затишок»	ОК «ЖБК «Гашека 22»
«Совські ставки»	ОК «Совські ставки»
«Нова хвиля – 2» (раніше – ЖК «Лего Хаус»)	ОК «ЖБК «Лего Хаус»
«Виноградний» (раніше – ЖК «Синьоозерний»)	Кооператив «Синьоозерний»
«Маргарита»	ОК «ЖБК «Булгакова-12»

Чого чекати далі?

Хто і як вводитиме проблемні будинки в експлуатацію – відкрите запитання. У Департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА Mind повідомили, що воно «постійно розглядається на засіданнях комісії з вирішення проблемних питань по об'єктах незавершеного будівництва, створеної розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради».

Київська адміністрація передала профільному Міністерству розвитку громад і територій для узагальнення перелік проблемних об'єктів незавершеного будівництва та інформацію по них для обробки Міжвідомчою робочою групою, наполягають у КМДА.

Об'єкти Анатолія Войцеховського вже стали класичним прикладом афер і довгобудів, каже народний депутат від партії «Слуга народу» і заступник голови комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.

За її словами, ввести в експлуатацію ці будинки неможливо через те, що частина явно не добудована, в іншої –немає низки дозвільних документів (або документів на землю, на якій зведено будинок). Ті ж, які добудовані, –часто не відповідають державним будівельним нормам. «Із колегами з Міжвідомчої робочої групи з питань вирішення проблем інвесторів при Мінрегіоні вивчаю історію кожного проблемного довгобуду, оскільки лише так можна знайти конкретні рішення для кожного будинку окремо», – уточнює вона.

Наприкінці жовтня шостий апеляційний адміністративний суд своїм рішенням зобов'язав Київську адміністрацію організувати роботу по добудові ЖК «Деміївський квартал». Подібні позови, за даними Mind, готують ініціативні групи інших ЖК Войцеховського. «Але хто конкретно в адміністрації повинен виконати рішення суду? Особисто голова виконавчого органу Київради Віталій Кличко, структурні підрозділи Київради? Конкретної відповіді поки немає, як немає і розуміння, яким чином виконати вказане рішення суду з урахуванням вже здійснених виконавчим органом заходів», – нагадує Сергій Перчак. Не встановлені й терміни для виконання цього рішення, тому місцева адміністрація може теоретично «організовувати роботу» кілька років.

Будинки Войцеховського, що передаються в управління АРМА

Назва ЖК	Місто	Адреса	Кадастровий номер земельної ділянки	Площа земельної ділянки (га)	Примітка
«Нова Хвиля»	Київ	вул. Харківське Шосе, 15-А
«Милославський»	Київ	вул. Милославська, 31-В	8000000000:62:092:0021	5.3495
«Совські Ставки»	Київ	вул.Володимира Брожка (Кіровоградська), 70	8000000000:72:337:0009	10169.24
«Синьоозерний»	Київ	перетин проспектів Правди та Гонгадзе	8000000000:91:312:0100	0.8517	крім заборони здійснення дій, передбачених ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 29.07.2019 у справі № 757/33225/19-к
«Флагман»	Київ	вул.Лобачевського, 7	8000000000:66:248:0025	5.4709
«Родинний затишок»	Київ	бул. Ярослава Гашека, 20, 22, 24	8000000000:66:248:0025	5.4709
«Олімпійське містечко»	Київ	вул. Ракетна, 24	8000000000:82:414:0005	1.6892
«Панорамне містечко»	Київ	вул. Ракетна, 24	8000000000:82:412:0040	0.9286
«Панорамний»	Київ	вул. Ракетна, 24	8000000000:82:414:0131	0.3071
«Східна Брама»	Київ	вул. Світла, 3	90:171:004	11935.02 кв.м
«Сосновий Бір»	Київ	у кварталі вулиць Олевської, Клавдіївської та Бахмацької	8000000000:75:051:003	12326.00 кв.м

*Зазначені об’єкти фактично не є визначеними (неможливо провести їх ідентифікацію як нерухомого майна), не є об’єктами цивільного обороту, тому належне здійснення заходів з управління не вбачається за можливе. Крім того, власником земельних ділянок є територіальна громада м. Києва, отже здійснення будь-яких заходів з управління об’єктами визначеними ухвалою суду, повинно бути узгоджене з власником земельних ділянок.