Пять лет спустя: почему не удалось решить проблему нелегальных строек Войцеховского

Пять лет спустя: почему не удалось решить проблему нелегальных строек Войцеховского

И как на этом зарабатывают

Цей матеріал також доступний українською
Пять лет спустя: почему не удалось решить проблему нелегальных строек Войцеховского
Фото: Константин Гузенко/The Village Україна

Сильные снегопады принесли радость во многие семьи с детьми, но расстраивают жителей ЖК «Демеевский квартал». Им придется купить больше дров для местной котельни, чтобы отапливать квартиры в двух 20-этажных домах. Тут проживает около 2500 человек – столько же людей, к примеру, числится в знаменитом городе Батурин Черниговской области. Дровяная котельная в квартале – единственная возможность обогреть жилье.

Бывший ЖК «Демеевский квартал», а ныне – «Панорама сити» и «Олімпійське містечко» – дома неформальной группы «Укогруп». Ее основатель Анатолий Войцеховский несколько лет находится в розыске. Всего после себя он оставил 42 проблемных дома. Среди них есть достроенные, есть недостроенные, но все они не сданы в эксплуатацию.

Mind выяснял, что мешает ввести эти объекты в строй, и кому удается на этом заработать.

Что из себя представляет «империя Войцеховского»?

В 2008 году на пл. Победы в Киеве, недалеко от железнодорожного вокзала, началось масштабное строительство. Спустя несколько лет на небольшом участке земли по ул. Жилянской появился трехсекционный жилой комплекс «Элегант» – первый объект девелоперской компании «Сити-Групп» малоизвестного на то время предпринимателя-застройщика Анатолия Войцеховского. К 2015 году портфель неформальной группы «Укогруп», которая занималась всеми стройками Войцеховского, насчитывал уже 42 объекта в разных районах столицы.

Их объединяло одно – отсутствие полного пакета разрешительных документов на строительство.

В некоторых домах не было даже права пользования земельными участками, в других – разрешения на строительство, либо сам проект был изменен по популярной у многих девелоперов схеме: вместо четырех-шестиэтажного здания за забором появлялась высотка. В принципе Войцеховский не делал того, что бы не делали другие девелоперы. Но он аккумулировал все сомнительные практики в одной компании. 

Была еще одна общая черта у всех проектов «Укогруп» – квартиры в ЖК продавались по цене на 30% ниже среднерыночной. Это ужесточило конкуренцию на рынке. «Войцеховский обваливал рынок… Мы собрались и решили, что надо что-то с этим делать», – рассказывает Mind руководитель крупной стройкомпании, пожелавший остаться неназванным.

Девелоперы нашли поддержку у местных властей. Представители КГГА не только при каждом удобном случае упоминали Войцеховского как недобросовестного застройщика, но и запустили Межведомственный мониторинг застройки, показывающий красным и желтым цветом проблемные проекты. Это касалось преимущественно всех объектов «Уко-», но были объекты и других застройщиков. Сейчас кадастр не работает.

В июле 2017 года самые известные новостные телеканалы страны показали, как сотрудники Главного следственного управления МВД и Генеральной прокуратуры задержали Анатолия Войцеховского. На этих кадрах было видно, что предприниматель идет с заведенными за спину руками. Санкции на задержание предпринимателя выдал Печерский районный суд г. Киева, который разрешил арестовать Войцеховского на два месяца с возможностью внесения залога в 14 млн грн.

Анатолий Войцеховский оказался «героем» 46 уголовных дел – начиная с уклонения от уплаты налогов и самовольного захвата участков и заканчивая неправомерным получением денежных средств граждан. Спустя месяц бизнесмен вышел под залог и пропал. Одно время ходили слухи, что он продолжает жить в своем доме в Киевской области, а потом – переехал в Польшу. Сейчас его разыскивает «Интерпол».

В чем главная проблема наследия Войцеховского?

Основная проблема объектов «Уко-» – то, что их невозможно ввести в эксплуатацию. Даже уже готовые здания – 28 штук из 42.

Что значит «ввести дом в эксплуатацию»?

Без получения соответствующего документа – сертификата готовности, который выдает ГАСИ, – уже построенный дом не считается готовым. Это значит, что он не получит адреса, а застройщик не сможет заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. В лучшем случае здание останется подключенным к сетям по временной схеме, что означает нестабильную подачу электричества (перепады напряжения), слабый напор воды и отсутствие отопления.

При этом коммунальные услуги оплачиваются по «промышленному» тарифу. Например, в столице потребительский тариф по электрике на потребление до 100 кВт составляет 0,9 грн за 1 кВт (свыше – 1,68 грн), а «промышленный» – 2,66 грн за 1 кВт. О двутарифных счетчиках тоже можно забыть.

«С момента ввода в эксплуатацию до «прямых» договоров проходит не один месяц. Но для жильцов не введенных в эксплуатацию зданий заключить «прямые» договора невозможно», – говорит директор по маркетингу и продажам Строительной компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева.

Анатолий Войцеховский вводил свои дома в эксплуатацию через суды, обязуя ГАСИ выдать сертификат. Например, тот же ЖК «Элегант» был введен в эксплуатацию в 2013 году решением Гребинковского районного суда Полтавской области.

«Но если у застройщика нет документов за землю, то оформить все остальные документы для строительства невозможно», – уточняет управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков. И на этом основании ГАСИ подает апелляции.

И возникает коллизия: право собственности на квартиры у жильцов есть, а сам дом – не введен в эксплуатацию. Стройки законными не признает и город, который отменил регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ и о готовности к эксплуатации объектов, добавляет директор юридической компании «Центр правовой защиты» Сергей Перчак. Это значит, что покупатели квартир не могут оформить право собственности кроме как через решение суда, зарегистрировать свое место проживание в указанных квартирах, а городские коммунальные предприятия – «Киевтеплоэнерго», «Киевводоканал», «Киевгаз» – или другие энергопоставляющие организации не имеют права на подключения домов по постоянной схеме для обеспечения соответствующими энергоресурсами. 

Жители вынуждены пользоваться строительными мощностями, но и тут возникают проблемы. При утверждении проекта прописываются объемы потребления всех ресурсов для нормального функционирования дома. Иными словами, застройщик заранее знает, сколько на дом нужно воды или электричества. Но часто бывает, что существующие сети не позволяют удовлетворить этот объем, поэтому застройщики перекладывают коммуникации. Войцеховский этого не делал (поскольку считал коррупцией), поэтому жители его новостроек могут регулярно сталкиваться с перебоями в водо- и электроснабжении, отоплении и пр., говорит Сергей Перчак.

Менять коммуникации за счет покупателей квартир – дорогое удовольствие. Они могут обойтись до 30% от стоимости строительства всего дома.

«В домах [не сданных в эксплуатацию] жить нельзя (нарушение действующего законодательства. – Mind). Но в городе на этот вопрос все закрывают глаза», – говорит Андрей Рыжиков. Может быть, местная администрация не хочет под своими дверями увидеть 15 000 покупателей квартир в объектах Войцеховского. Мэрию и так постоянно пикетируют инвесторы квартир еще одного крупного застройщика –  «Аркады».

Какая судьба у проектов Войцеховского?

17 объектов передаются в управление АРМА. Но проблема заключается в том, что для передачи жилых комплексов необходимо провести их полный аудит – от наличия разрешительной документации и состояния дома до количества проданных квартир, говорит глава общественной организации «Защитим свое имущество» Артем Багиров. В большинстве ЖК люди из окружения Войцеховского оформили документы на несколько квартир, но не платили за их покупку – эту информацию необходимо проверять через банки. «Но прокуратура не передала всю эту информацию АРМА. А значит, АРМА не может привлекать строительные компании для достройки ЖК», – говорит он. Ситуация в буквальном смысле «зависла в воздухе».

В интервью Mind врио председателя АРМА Виталий Сигидин признался, что не понимает, как поступать с наследством Войцеховского. «Здесь невозможно ничего сделать. Нам передали в управление незаконное строительство: земли нет, много квартир продано по нескольку раз. Кто это возьмет в управление? Если кто-то и возьмет – необходимо получить разрешительную документацию, потому что объекты нужно вводить в эксплуатацию. Но как это сделать в реалиях нашего законодательства?», – отмечает он. По словам Сигидина, неоднократные совещания с КГГА по этому вопросу ничего не дали.

Некоторые объекты были выведены из управления АРМА. Например, по данным издания «Наші гроші», в марте прошлого года киевские суды разных инстанций отобрали у Агентства нежилое помещение площадью 400 кв.м и 1,4 млн грн, которые проходили в рамках так называемого «дела Войцеховского». Кроме того Печерский райсуд Киева отменил арест и передачу АРМА нежилого помещения площадью 428 кв.м. в БЦ Dominion Business Park в пользу директора ООО «Да Винчи групп».

Кто зарабатывает деньги на проектах Войцеховского?

Часть домов так и осталась в собственности неформальной группы «Укогруп», другие были переоформлены на бывших менеджеров застройщика. Но это не помогло ввести здания в эксплуатацию. «Инициативная группа жильцов не сможет это сделать, поскольку они не профессионалы в девелопменте. И многих нюансов попросту не знают», – говорит Андрей Рыжиков.

Это подтверждают и сами жильцы скандальных многоэтажек. В 2016 году Киевская администрация раздала покупателям жилья алгоритм действий из 10 пунктов. Иными словами – дорожную карту, которая бы позволила легализовать дом. Людям предложили получить право собственности на недострой, передать его на баланс своего обслуживающего кооператива, потом утвердить всю документацию.

«Но покупателям не сказали, что достраивать здание может жилищный, а не обслуживающий кооператив. Но создать его жители дома не имеют права – только юридические лица. И что произошло? Люди, которые не являются покупателями квартир в домах Войцеховского, создали свои обслуживающие кооперативы, заключили договоры на обслуживание по тарифам коммерческих организаций с обслуживающими организациями и теперь требуют от собственников квартир платить им по завышенным ценам. Это прекрасная схема для заработка», – рассказывает Артем Багиров. По его словам, у жителей дома нет возможности отказаться от такого «механизма».

Обслуживающие кооперативы некоторых домов Войцеховского

Название ЖК Обслуживающие кооперативы
«Схiдна Брама» (1-4 секции) ОСК «Східна Брама»
«Схiдна Брама» (5-6 недостроенные секции) ОСМД «Східна Брама»
«Науковий» ОК «ЖК «Науковий»
«Кузьминський-2» Кооператив «Наш Дім»
«Родинний затишок» ОК «ЖСК «Гашека 22»
«Совські ставки» ОК «Совські ставки»
«Нова хвиля – 2» (ранее – ЖК «Лего Хаус») ОК «ЖСК «Лего Хаус»
«Виноградний» (ранее – ЖК «Синьоозерний») Кооператив «Синьоозерний»
«Маргарита» ОК «ЖСК «Булгакова-12»

Чего ждать дальше?

Кто и как будет вводить проблемные дома в эксплуатацию – открытый вопрос. В Департаменте строительства и жилищного обеспечения КГГА Mind сообщили, что вопрос достройки «постоянно рассматривается на заседаниях комиссии по решению проблемных вопросов по объектам незавершенного строительства, созданной распоряжением исполнительного органа Киевского городского совета».

Киевская администрация передала профильному Министерству развития общин и территорий для обобщения перечень проблемных объектов незавершенного строительства и информацию по ним для обработки Межведомственной рабочей группой, настаивают в КГГА.

Вместе с заместителем министра внутренних дел и по совместительству главой Межведомственной рабочей группы Антоном Геращенко чиновники даже выезжали на осмотр площадок Войцеховского. Теперь они «нарабатывают пути решения».

Объекты Анатолия Войцеховского уже стали классическим примером афер и долгостроев, говорит народный депутат от партии «Слуга народа» и зампредседателя комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.

По ее словам, ввести в эксплуатацию эти дома невозможно из-за того, что часть явно не достроена, у другой – нет ряда разрешительных документов (или документов на землю, на которой построен дом). Те же, которые достроены, – часто не соответствуют государственным строительным нормам. «С коллегами из Межведомственной рабочей группы по вопросам решения проблем инвесторов при Минрегионе изучаю историю каждого проблемного долгостроя, поскольку только так можно найти конкретные решения для каждого дома отдельно», – уточняет она.

В конце октября шестой апелляционный административный суд своим решением обязал Киевскую администрацию организовать работу по достройке ЖК «Демеевский квартал». Подобные иски, по данным Mind, готовят инициативные группы других ЖК Войцеховского. «Но кто конкретно в администрации должен выполнить решение суда? Лично глава исполнительного органа Киевсовета Виталий Кличко, структурные подразделения Киевсовета? Конкретного ответа пока нет, как нет и понимания, каким образом исполнить указанное решение суда с учетом уже предпринятых исполнительным органом мероприятий», – напоминает Сергей Перчак. Не установлены и сроки для выполнения этого решения, поэтому местная администрация может теоретически «организовывать работу» несколько лет.  

Дома Войцеховского, передаваемые в управление АРМА*

Название ЖК Город Адрес Кадастровый номер земельного участка Площадь земельного участка (га) Примечание
«Нова Хвиля» Киев ул. Харьковское Шоссе, 15-А
«Милославський» Киев ул.Милославская, 31-В 8000000000:62:092:0021 5.3495
«Совські Ставки» Киев ул.Владимира Брожко (Кировоградская), 70 8000000000:72:337:0009 10169.24
«Синьоозерний» Киев пересечение проспектов Правды и Гонгадзе 8000000000:91:312:0100 0.8517 кроме запрета совершения действий, предусмотренных постановлением Печерского районного суда г. Киева от 29.07.2019 по делу № 757/33225/19-к
«Флагман» Киев ул.Лобачевского, 7 8000000000:66:248:0025 5.4709
«Родинний затишок» Киев бул. Ярослава Гашека, 20, 22, 24 8000000000:66:248:0025 5.4709
«Олімпійське містечко» Киев ул. Ракетная, 24 8000000000:82:414:0005 1.6892
«Панорамне містечко» Киев ул. Ракетная, 24 8000000000:82:412:0040 0.9286
«Панорамний» Киев ул. Ракетная, 24 8000000000:82:414:0131 0.3071
«Східна Брама» Киев ул. Светлая, 3 90:171:004 11935.02 кв.м
«Сосновий Бір» Киев в квартале улиц Олевской, Клавдиевской и Бахмацкой 8000000000:75:051:003 12326.00 кв.м

* Указанные объекты фактически не является определенными (невозможно провести их идентификацию как недвижимого имущества), не являются объектами гражданского оборота, поэтому надлежащее осуществление мероприятий по управлению не усматривается возможным. Кроме того, собственником земельного участка является территориальная община. Киева, следовательно осуществления любых мероприятий по управлению объектами определенными постановлением суда, должно быть согласовано с собственником земельного участка.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате