Заболело в мире
163,728,900
Умерло в мире
3,393,648
Вылечилось в мире
143,374,060
Заболело в Украине
2,156,000
Умерло в Украине
48,184
Вылечилось в Украине
1,864,593
Фокус на «первичку»: почему квартиры подорожали на 15%

Фокус на «первичку»: почему квартиры подорожали на 15%

И еще 4 парадоксальных тенденции рынка недвижимости

Цей матеріал також доступний українською
Фокус на «первичку»: почему квартиры подорожали на 15%
Фото: pixabay

Очередная волна локдауна практически не сказалась на первичном рынке недвижимости. Застройщики, наученные прошлым опытом, уже адаптировали свои процессы и работу отделов продаж к новым требованиям эпидбезопасности. В ход пошло все: виртуальные шоу-румы, онлайн-консультации и прочее. Однако пандемия, а также реформа ГАСИ все же внесли свои коррективы в «самочувствие» рынка: изменились покупательские предпочтения, упало количество сделок, зато выросла популярность рассрочек.

Какие тенденции появились в прошлом году и в каких условиях придется работать девелоперам в 2021-м, разбирался Mind.

Предложение сократилось

За 2020 год в Киеве в эксплуатацию было введено 285 694 кв. м, или 3604 квартиры, свидетельствуют данные Госстата. Это на 74,4% меньше, чем годом ранее.

Больше всего жилья принято в Печерском районе столицы – 47 549 кв. м. Меньше всего – в Оболонском: 695 кв. м.

Основная причина столь резкого сокращения – затянувшаяся реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).

Напомним: в список функций этого ведомства, кроме прочего, входит выдача сертификатов готовности (сдачи в эксплуатацию) и разрешительных документов на начало реализации объектов строительства. Реформа начата 13 марта прошлого года Денисом Шмыгалем – тогда еще министром развития общин и территорий, а ныне – премьер-министром. И переформатирование  до сих пор не закончено, хотя изначально его завершение анонсировали через три месяца после старта.

Вместе с тем, как отмечают в Госстате, источником статистической информации по показателям начала и завершения строительства являются административные данные из Реестра строительной деятельности. Но пока получить актуальную информацию из него невозможно: Минрегион запускает первую очередь Единой государственной электронной системы в сфере строительства, составляющей которой является Реестр. А это в свою очередь повлекло пересмотр данных. «Статистическая информация за 9 месяцев 2020 года и за 2020 год, которая сформирована на их основе, может быть актуализирована. Об уточнении данных будет сообщено дополнительно на сайтах Госстата и его территориальных органов», – объясняет ведомство.

С 2013 года ежегодные объемы строительства жилья в Киеве имеют динамику к уменьшению. Исключением стал разве что 2017-й, когда был зафиксирован прирост. Если реформа ГАСИ завершится в этом году, то мы станем свидетелями строительного бума. Правда, исключительно на бумаге: в эксплуатацию будут введены объекты, фактически готовые еще в 2020-м.

Количество сделок уменьшилось

За прошлый год частные и государственные нотариусы зарегистрировали 50 396 переходов прав собственности на недвижимое имущество, в том числе и 32 700 договоров купли-продажи квартир, что на 9% меньше, чем в 2019 году.

Спрос распределился 60% на 40% в пользу первичного рынка. По данным консалтинговой компании City Development Solutions, в новостройках продано около 30 000 квартир, что на 16% меньше, чем в 2019 году. Перераспределение спроса в сторону «первички» – неожиданный результат прошлого года. До этого несколько лет уверенно лидировал вторичный рынок недвижимости.

Итоги 2020 года удивительны еще и тем, что падение в 2019–2020 годах лидеров рынка («Аркады» и «Укрбуда»), казалось бы, должны были подорвать доверие потребителей к рынку новостроек. Эксперты полагают, что основанием для обратной тенденции послужили обильные программы лояльности от застройщиков. Большинство сделок проводилось в домах максимального уровня готовности и в проектах, где уже построено несколько очередей.

 «Свою роль сыграло и отсутствие внятных инструментов для инвестирования – низкие процентные ставки на депозиты в гривне и отсутствие таковых в валюте», – говорит директор по маркетингу и продажам строительной компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева. По ее словам, многие из тех украинцев, кто хранил сбережения в евро и долларах, задумались об их надежности под давлением динамичного развития криптовалют. Квартира же – на данный момент хорошая альтернатива депозитам и противовес  непривлекательным условиям малочисленных пенсионных фондов, поскольку дает минимум 6% годовых прибыли в валюте. 

Цены выросли

По данным ЛУН, средние цены в новостройках столицы выросли на 15% – с 25 000 до 28 000 грн за 1 кв. м.

Хотя с началом первого локдауна в 2020 году цены снизились в среднем на 10%. Это было связано с небывалой акционной активностью: все девелоперы старались насытить бюджеты деньгами ввиду непрогнозируемой эпидобстановки и связанной с этим социальной истерикой. За лето и осень ситуация несколько стабилизировалась – и компании, и покупатели уже начали адаптироваться к новым условиям.

Отметим, что официальной статистики по ценам сделок на рынке никто не ведет. Игроки рынка говорят только о своем опыте. А если высказываются в целом о рынке, то ориентируются на цены продаж, но не сделок. Последний аспект важен, учитывая количество акций в первом полугодии прошлого года.

И все же осенью рост цен зафиксировали все опрошенные Mind застройщики. А эксперты уверены, что квартиры продолжат дорожать. «Рынок жилой недвижимости в 2021 году будет однозначно расти. Следующие восемь лет, по всем глобальным прогнозам, будут циклом общемирового экономического роста. Недвижимость и земля за три-пять лет подорожают на десятки процентов», – считает  старший экономист Ukraine Economic Outlook Михаил Кухар. Он отметил, что в предыдущие годы стагнация цен была обусловлена переизбытком предложения.  

Ипотека не взлетела, но рассрочки популярны

Обещанная президентом Владимиром Зеленским ипотека под 10% годовых не стала «волшебной таблеткой» для рынка. Хотя власти предпринимали несколько попыток удешевить ипотечные программы.

Благодаря снижению учетной ставки НБУ до 6% годовых в течение прошлого года ставки по ипотечным кредитам снизились. Средняя эффективная ставка по ним на первичном рынке недвижимости в 2020 году составила 16,9% годовых против 21,5% в 2019-м.

Тогда и была разработана программа, по которой граждане могут взять ипотеку под 7% годовых, а разницу между ставками будет компенсировать госбюджет. Однако в Украине по-прежнему действует мораторий (до конца 2021 года) на взыскание имущества по валютным ипотечным кредитам. Это повышает для банкиров риск выдачи подобных кредитов.

Банковский сектор, объясняя свой «ипотечный пессимизм», нарекает на законодательный хаос, существующий на первичном рынке недвижимости. Например, многие застройщики возводят дома без полного пакета разрешительной документации. Существенно ограничивают предложение и условия выдачи ипотеки. Поэтому разрекламированная «ипотека от Зеленского» не стала и не станет в ближайшее время массовой.

Однако общее падение экономики и доходов украинцев привело к увеличению популярности альтернативных финансовых инструментов. По словам директора департамента продаж и маркетинга ХК «Киевгорстрой» Татьяны Марковой, увеличился запрос на покупку квартир в рассрочку. Доля ипотечных сделок в КГС не выше 2%, большая часть договоров заключается на условиях полной оплаты со скидкой, которая может достигать 18%.

«Рассрочка в «Киевгорстрое» беспроцентная, предоставляется на весь период строительства до ввода ЖК в эксплуатацию. Сумма первого взноса может составлять от 30–50% в зависимости от комплекса», – поясняет Татьяна Маркова. Таким образом, для многих рассрочка – это выход, когда не хватает средств на полную стоимость жилья.

Предпочтения покупателей изменились

Покупатель стал гораздо требовательнее к объекту, его внешней и особенно внутренней инфраструктуре, говорит Татьяна Маркова. Большее значение обрело наличие детских и образовательных учреждений, удобного транспортного сообщения и т.д. «Коронавирусная» изоляция подогрела интерес новоселов к террасам, мансардам, наличию просторных лоджий или эркеров.

По словам Татьяны Марковой, самыми популярными запросами сегодня являются однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м. Далее в списке предпочтений следуют 2-комнатные (порядка 56–66 кв. м) и 3-комнатные квартиры. Но, вопреки обыкновению, спрос на такого типа жилье сместился с общей площади в 75–82 кв. м в сторону площадей по 90 кв. м, а то и 100 кв. м.

Такие квартиры покупаются в подавляющем большинстве случаев для проживания, а не для заработка. И многие жильцы хотят получить открытое гостевое пространство с кухней-столовой не менее 20 кв. м и комнатами около 15 «квадратов». «Хотя и студиями от 30 кв. м активно интересуются, но чаще хотят иметь в квартире отдельную кухню», – заключает директор департамента продаж и маркетинга «Киевгорстроя».

Набирает популярность формат «город в городе»: основной акцент в нем делается на развитую инфраструктуру жилого комплекса. Застройщики уже сейчас активно пересматривают концепции, адаптируя их к возросшим требованиям.

Это касается как плана посадки зданий, так и самих планировочных решений, рассказывает эксперт рынка Олеся Скринник.  По ее словам, сохраняется тенденция к организации общественных территорий в самих жилых комплексах: прогулочные зоны, площади, фонтаны, велодорожки, разнообразные зоны досуга и т. д.  

Но внедрение такого формата породило новую дискуссию – закрытой или открытой должна быть территория жилых комплексов. По данным ЛУН в 2020 году в тройку самых популярных ЖК по просмотрам попали две новостройки с закрытым типом проживания – Respublica и «Файна Таун» – от KAN Development. Третьим стал «Варшавский Плюс» от компании Stolitsa Group. 

Сегодня между участниками рынка идет активное обсуждение того, как закрытые территории жилых комплексов скажутся на развитии города: не станут ли они началом поляризации населения по уровню доходов и стартом создания «гетто». Застройщики уверяют, что тренд возник под давлением спроса со стороны покупателей, которые хотят обезопасить себя и свою семью в условиях ухудшения криминогенной ситуации и требований социальной изоляции в связи с пандемией. Более того, есть случаи, когда жители сами объединяются в ОСББ и своими силами огораживают территорию. Эта дискуссия продолжится в этом году. 

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате