Захворіло у світі
163,728,900
Померло у світі
3,393,648
Вилікувалось у світі
143,374,060
Захворіло в Україні
2,156,000
Померло в Україні
48,184
Вилікувалось в Україні
1,864,593
Фокус на «первинку»: чому квартири подорожчали на 15%

Фокус на «первинку»: чому квартири подорожчали на 15%

І ще 4 парадоксальних тенденції ринку нерухомості

Этот материал также доступен на русском
Фокус на «первинку»: чому квартири подорожчали на 15%
Фото: pixabay

Чергова хвиля локдауну практично не позначилася на первинному ринку нерухомості. Забудовники, навчені минулим досвідом, вже адаптували свої процеси та роботу відділів продажів до нових вимог епідбезпеки. В обіг пішло все: віртуальні шоу-руми, онлайн-консультації тощо. Однак пандемія, а також реформа ДАБІ все ж внесли свої корективи в «самопочуття» ринку: змінилися бажання покупців, впала кількість угод, зате зросла популярність розстрочок.

Які тенденції проявилися минулого року і в яких умовах доведеться працювати девелоперам у 2021-му, розбирався Mind.

Пропозиція скоротилася

За 2020 рік в експлуатацію в Києві було введено 285 694 кв. м, або 3604 квартири, свідчать дані Держстату. Це на 74,4% менше, ніж роком раніше.

Найбільше житла прийнято в Печерському районі столиці – 47 549 кв. м. Найменше – в Оболонському: 695 кв. м.

Основна причина такого стрімкого скорочення – тривала реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ).

Нагадаємо: до списку функцій цього відомства, крім усього іншого, входить видача сертифікатів готовності (здачі в експлуатацію) і дозвільних документів на початок реалізації об'єктів будівництва. Реформу розпочато 13 березня минулого року Денисом Шмигалем – тоді ще міністром розвитку громад і територій, а нині – прем'єр-міністром. І переформатування досі не закінчено, хоча спочатку його завершення анонсували через три місяці після старту.

Разом із цим, як зауважують у Держстаті, джерелом статистичної інформації щодо показників початку та завершення будівництва є адміністративні дані з Реєстру будівельної діяльності. Але наразі отримати актуальну інформацію з нього неможливо: Мінрегіон вводить в дію першу чергу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, складовою якої є Реєстр. А це у свою чергу потягнуло за собою перегляд даних. «Статистична інформація за 9 місяців 2020 року та 2020 рік, яка сформована на їхній основі, може бути актуалізована. Про уточнення даних буде повідомлено додатково на вебсайтах Держстату та його територіальних органів», – пояснює відомство.

З 2013 року щорічні обсяги будівництва житла в Києві мають динаміку до зменшення. Винятком став хіба що 2017-й, коли було зафіксовано приріст. Якщо реформа ДАБІ завершиться цьогоріч, то ми станемо свідками будівельного буму. Щоправда, лише на папері: в експлуатацію будуть введені об'єкти, фактично готові ще 2020 року.

Кількість угод зменшилася

За минулий рік приватними і державними нотаріусами зареєстровано 50 396 переходів прав власності на нерухоме майно, зокрема й 32 700 договорів купівлі-продажу квартир, що на 9% менше, ніж 2019 року.

Попит розподілився 60% х 40% на користь первинного ринку. За даними консалтингової компанії City Development Solutions, у новобудовах продано близько 30 000 квартир, що на 16% менше, ніж у 2019-му. Перерозподіл попиту в бік «первинки» – несподіваний результат минулого року. До цього кілька років впевнено лідирував вторинний ринок нерухомості.

Підсумки 2020 року дивують ще й тим, що падіння в 2019–2020 роках лідерів ринку («Аркади» й «Укрбуду»), здавалося б, мало би підірвати довіру споживачів до ринку новобудов. Експерти вважають, що підставою для зворотної тенденції послужили різноманітні програми лояльності від забудовників. Більшість угод проводилися в будинках максимального рівня готовності та в проєктах, де вже зведено кілька черг.

«Свою роль відіграла й відсутність виразних інструментів для інвестування – низькі процентні ставки на депозити в гривні та відсутність таких у валюті», – говорить директор з маркетингу та продажу будівельної компанії «Міськжитлобуд» Ангеліна Деревльова. За її словами, багато хто з тих українців, хто зберігав заощадження в євро і доларах, замислилися про їхню надійність під тиском динамічного розвитку криптовалют. Квартира ж наразі – гарна альтернатива депозитам і противага непривабливим умовам нечисленних пенсійних фондів, оскільки дає мінімум 6% річних прибутку у валюті.

Ціни зросли

За даними ЛУН, середні ціни в новобудовах столиці зросли на 15% – з 25 000 до 28 000 грн за 1 кв. м.

Хоча з початком першого локдауну в 2020 році ціни впали в середньому на 10%. Це було пов'язано з небувалою акційною активністю: всі девелопери намагалися наситити бюджети грошима у зв’язку з непрогнозованою епідобстановкою і пов'язаною із цим соціальною істерикою. Протягом літа й осені ситуація дещо стабілізувалася – і компанії, і покупці вже почали адаптуватися до нових умов.

Зазначимо, що офіційної статистики щодо цін за угодами на ринку ніхто не веде. Гравці ринку говорять лише про власний досвід. А якщо висловлюються загалом про ринок, то орієнтуються на ціни продажів, а не угод. Останній аспект важливий, враховуючи кількість акцій у першому півріччі минулого року.

І все ж восени зростання цін зафіксували всі опитані Mind забудовники. А експерти впевнені, що квартири продовжать дорожчати. «Ринок житлової нерухомості в 2021 році однозначно зростатиме. Наступні вісім років, за всіма глобальними прогнозами, будуть циклом загальносвітового економічного зростання. Нерухомість і земля за три-п'ять років подорожчають на десятки відсотків», – вважає старший економіст Ukraine Economic Outlook Михайло Кухар. Він зазначив, що в попередні роки стагнація цін була обумовлена ​​надлишком пропозиції.

Іпотека не злетіла, але розстрочки популярні

Обіцяна президентом Володимиром Зеленським іпотека під 10% річних не стала «чарівною пігулкою» для ринку. Хоча влада робила декілька спроб здешевити іпотечні програми.

Завдяки зниженню облікової ставки НБУ до 6% річних протягом минулого року ставки за іпотечними кредитами  знизилися. Середня ефективна ставка за ними на первинному ринку нерухомості 2020 року склала 16,9% річних проти 21,5% 2019 року.

Тоді й було розроблено програму, за якою громадяни можуть взяти іпотеку під 7% річних, а різницю між ставками компенсуватиме держбюджет. Однак в Україні, як і раніше, діє мораторій (до кінця 2021 року) на стягнення майна за валютними іпотечними кредитами. Це підвищує для банкірів ризик видачі подібних кредитів.

Банківський сектор, пояснюючи свій «іпотечний песимізм», нарікає на законодавчий хаос, який існує на первинному ринку нерухомості. Наприклад, багато забудовників зводять будинки без повного пакета дозвільної документації.

Істотно обмежують пропозицію й умови видачі іпотеки. Тому розрекламована «іпотека від Зеленського» не стала і не стане найближчим часом масовою.

Однак загальне падіння економіки та доходів українців спричинило збільшення популярності альтернативних фінансових інструментів. За словами директора департаменту продажів і маркетингу ХК «Київміськбуд» Тетяни Маркової, збільшився попит на купівлю квартир у розстрочку. Частка іпотечних угод у КМБ не перевищує 2%, більшість угод укладається на умовах повної оплати зі знижкою, яка може досягати 18%.

«Розстрочка в «Київміськбуді» безвідсоткова, надається на весь період будівництва до введення ЖК в експлуатацію. Сума першого внеску може становити від 30–50% залежно від комплексу», – пояснює Тетяна Маркова. Отже, для багатьох розстрочка – це вихід, коли не вистачає коштів на повну вартість житла.

Переваги покупців змінилися

Покупець став набагато вимогливішим до об'єкта, його зовнішньої й – особливо – внутрішньої інфраструктури, каже Тетяна Маркова. Більшого значення набула наявність дитячих та освітніх установ, зручних транспортних сполучень тощо. «Коронавірусна» ізоляція підігріла інтерес новоселів до терас, мансард, наявності просторих лоджій або еркерів.

За словами Тетяни Маркової, найпопулярнішими запитами сьогодні є однокімнатні квартири площею близько 40 кв. м. Далі в списку переваг ідуть 2-кімнатні (близько 56–66 кв. м) і 3-кімнатні квартири. Але, всупереч звичаю, попит на житло такого типу змістився із загальної площі в 75–82 кв.м у бік площ у 90 кв. м, а то й 100 кв.м.

Такі квартири купуються переважно для проживання, а не для заробітку. І багато мешканців хочуть отримати відкритий гостьовий простір з кухнею-їдальнею не менше 20 кв. м та кімнатами близько 15 «квадратів». «Хоча і студіями від 30 кв. м активно цікавляться, але частіше бажають мати в квартирі окрему кухню», – підсумовує директор департаменту продажів і маркетингу «Київміськбуду».

Набирає популярності формат «місто в місті»: основний акцент у ньому робиться на розвинену інфраструктуру житлового комплексу. Забудовники вже зараз активно переглядають концепції, адаптуючи їх до збільшених вимог.

Це стосується як плану посадки будівель, так і самих планувальних рішень, розповідає експерт ринку Олеся Скринник. За її словами, зберігається тенденція до організації громадських територій у самих житлових комплексах: прогулянкові зони, площі, фонтани, велодоріжки, різноманітні зони дозвілля, тощо.

Але впровадження такого формату породило нову дискусію: закритою чи відкритою має бути територія житлових комплексів. За даними ЛУН 2020 року в трійку найпопулярніших ЖК за результатами пошуку потрапили дві новобудови із закритим типом проживання – Respublica і «Файна Таун» – від KAN Development. Третім став «Варшавський Плюс» від компанії Stolitsa Group.

Сьогодні між учасниками ринку йде активне обговорення того, як закриті території житлових комплексів позначаться на розвитку міста: чи не стануть вони початком поляризації населення за рівнем доходів і стартом утворення «гетто». Забудовники запевняють, що тренд виник під тиском попиту з боку покупців, які хочуть убезпечити себе і свою сім'ю в умовах погіршення криміногенної ситуації та вимог соціальної ізоляції у зв'язку з пандемією. Ба більше, є випадки, коли мешканці самі об'єднуються в ОСББ і своїми силами огороджують територію. Ця дискусія триватиме й цьогоріч.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті