Абетка для інвестора: як мінімізувати ризики вкладень у нерухомість

Абетка для інвестора: як мінімізувати ризики вкладень у нерухомість

Практичні поради з юридичним ухилом

Этот материал также доступен на русском This material is also available in English
Абетка для інвестора: як мінімізувати ризики вкладень у нерухомість
Фото: pixabay

Друга хвиля пандемії, нестабільний рік і невідомість – виклики, які стоять перед інвесторами. Водночас бажання вкладати кошти й заробляти на цьому залишається. Але необхідно визначитися з напрямом для інвестицій.

Чому варто інвестувати в нерухомість, незважаючи на гучні недавні скандали на цьому ринку, і як правильно прорахувати всі ризики, розповів Mind керуючий партнер, адвокат GORO legal Дмитро Овсій.

Також про те, у чиї об'єкти можна вкладати, а куди не варто – у рейтингу надійності забудовників від Mind.

Конфуцій застерігав: «Не дай вам Бог жити в епоху змін». А покоління основних інвесторів народилося, виросло і продовжує жити в такий час.

Після падіння компаній «Укрбуд» і «Аркада» не залишилося ілюзій – непотоплюваних немає. Банківські депозити не забезпечені зовсім та ще й мають низьку прибутковість. Інвестиції в стартап або операційний бізнес можуть бути понадприбутковими, але також не забезпечені твердим активом, і ризик не вгадати набагато вище.

Однак варіанти для вкладення коштів все ж є. Нерухомість може стати золотою серединою між забезпеченістю, ліквідністю і прибутковістю. Попит на цьому ринку продовжує зростати. Згідно з офіційною статистикою по столиці, 2019 року в Києві ввели в експлуатацію 1 113 986 кв. м. Кількість метрів на одну людину в Києві становить 22 кв. м. Хоча кількість метрів на людину в Європі > 40 кв. м. Отже, маємо чудовий потенціал для зростання.

Зараз дефіцит площі на 1 людину – від 18 кв. м. З урахуванням того, що населення Києва (згідно з даними Держстату) – 2 923 641 житель, абсолютний дефіцит на все столичне населення – 52 625 538 кв. м. Отже, тільки офіційний дефіцит теперішніми темпами буде усунутий лише через 29 років.

Але не будемо забувати, що неофіційно в Києві проживають, за різними оцінками, від 4 млн до 5 млн чоловік. Реальний дефіцит квадратів очевидно значно вище. Водночас динаміка зміни середньої ціни на метр квадратний у Києві за 12 місяців становить +14,3%

І не важливо, йдеться про покупку однієї квартири, об'єднання фінансів та інвестування в нерухомість групою (краудфандінг) або про колективні інвестиції через інвестфонд. У будь-якому разі потрібно перевіряти й захищати свої інвестиції.

Плюси й мінуси інвестування у квадрати

Серед переваг покупки нерухомості можна виділити такі:

  • можливість використовувати актив з власною метою;
  • отримання твердого активу (інвестиція забезпечена);
  • прибутковість вище альтернативних інвестиційних інструментів.

Але є і мінуси. Серед них:

  • стагнація ринку нерухомості;
  • помилка при виборі об'єкта (низька ліквідність або що ще гірше – «піраміда»);
  • заморожування будівництва/недобуд (у Києві це – «Укрбуд», «Аркада» тощо).

Формула законної інвестиції

Покупці часто моніторять ситуацію на форумах і в гуглі. Але там нерідко виявляють активність інтернет-боти від недобросовісних забудовників, які малюють красиві картинки «світлого майбутнього». Все робиться тільки з однією метою – привернути нових жертв у свої проєкти. Проте вмілий маркетолог не означає досвідчений забудовник.

При цьому багатьох проблем інвесторів, з яких ми починали, можна було б уникнути, наприклад, перестрахуватися зайвий раз і залучити експертів. Останні знають каверзи законодавства та спеціалізуються на перевірці об'єктів нерухомості – орієнтуються в містобудівної документації, реєстрах, мають доступи до судових рішень тощо.

Водночас для контролю ризиків інвестор може зробити деякі самостійні кроки.

На що варто звернути увагу при інвестуванні:

  • оплата спрямована на посередника без активів, який ніяк не пов'язаний із будівництвом;
  • аналіз намірів забудовник не дав позитивного результату. Присутні вади в дозвільної документації;
  • підозріло низька ціна. Особливо якщо ціна близька до собівартості будівництва;
  • наявність справ про банкрутство;
  • судові або кримінальні справи;
  • політичні фактори. Засновники або бенефіціари пов'язані з політикою;
  • частина розрахунку в готівковій формі. Гроші платяться на компанію, або на особу, яка не має відношення до будівництва.

Чек-лист алгоритму аналізу об'єкта:

  • перевірити право на землю: власність, оренда, суперфіцій, інвестдоговір тощо. Потрібно звертати увагу на категорію землі, цільове призначення та вид використання землі;
  • перевірити право на проектування: містобудівні умови та обмеження й технічні умови. Потрібно звертати увагу на функцію території згідно з генеральним планом і детальним планом території;
  • експертиза проектної документації. Потрібно звертати увагу на те, чи є там всі поверхи, назва об'єкта, кількість квартир, паркінгів;
  • перевірити дозвіл на будівництво. Потрібно звертати увагу на те, хто замовник, генеральний підрядник;
  • перевірити реєстр судових рішення: позови до учасників будівництва й кримінальні процеси: обшуки, арешти;
  • наявність виконавчих проваджень, арештів на активах, зокрема податкових застав.

Вивчити договір на предмет:

  • права на одностороннє розірвання у сторони;
  • можливих штрафів і санкцій;
  • моменту переходу прав на об'єкт інвестування;
  • процесу обмірів після введення в експлуатацію та доплати;
  • заміни інвестора;
  • успадкування прав за договором;
  • наявності повноважень у підписантів;
  • зв'язків між стороною (сторонами) договору та реальними учасниками будівництва. Може бути прямий зв'язок, через посередників (наприклад, інвестфонд), який зв'язок відсутній.

Як бути з ризиками?

Якщо під час аналізу виявлено ризики, добре, якщо вийде:

  • внести в договір зміни для того, щоб вирівняти баланс або змістити його на користь інвестора;
  • додати в договору гарантії щодо виявлених ризиків, у крайньому разі отримати гарантійні листи;
  • отримати забезпечення зобов'язань від компаній – безпосередніх учасників будівництва (зазначених у дозвільній документації) або компаній з активами щодо ризиків. Можна в формі поручительства або у формі забезпечення виконання зобов'язань;
  • набагато легше добиватися преференцій, коли ви купуєте кілька об'єктів або здійснюєте групову інвестицію.

Контроль і захист інвестиції

Після укладання угоди слід не забувати контролювати й моніторити будівельний процес:

  • моніторити судовий реєстр (можна через сервіси youcontrol, opendata) і контролювати появу можливих проблемних судових процесів;
  • контролювати реєстр компаній (контролюємо кошторис, засновників і бенефіціарів);
  • контролювати будівельний процес. Можна проводити очні перевірки, під час яких особисто знайомитися з процесом будівництва, журналами авторського й технічного нагляду.

Сподіваємося, ці поради зможуть допомогти правильно вкласти кошти або контролювати групові інвестиції.

Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.

Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.

Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті