Наприкінці 2023 року Mind представив перший рейтинг інвестиційних можливостей, альтернативних депозитним вкладам. Тоді ми відібрали 12 найбільш медійно активних проєктів й оцінили їх за співвідношенням ризикованості та дохідності. Упродовж року редакція стежила за динамікою їхнього розвитку і тепер представляє оновлений рейтинг.
У п’яти факторах оцінювання було внесено коригування, які відображають те, які зміни відбулись як у самих проєктах, так і в загальній ситуації на ринку. Найвпливовішими були такі:
Фактор
Вага в рейтингу, %
Ключові зміни стосувались
1.
Власники та менеджмент
20
структури власності (бенефіціари)
менеджменту та прозорості бізнесу
політичного впливу засновників
корпоративних конфліктів або конфліктів із державою
2.
Бізнес як такий
15
коригування бізнес-моделі
динаміки показників усієї галузі
стратегічних союзів, партнерств, колаборації
3.
Умови для інвестора
30
зміни умови входу та виходу, а також можливості впливу інвесторів
4.
Фінанси для інвестора
30
ступеня відповідності планових і дійсних виплат інвесторам
якості розкриття фінансової інформації
впливу валютних курсів
5.
Комунікація та ЗМІ
5
якості та частоти коментарів представників проєктів щодо поточної ситуації і планів
публікацій у ЗМІ нерекламного характеру
Почнемо із загальних факторів, які вплинули практично на всі без винятку проєкти.
1. Жоден із прогнозів, за якими війна могла закінчитися 2024 року, не виправдався.
2. Офіційний курс гривні знизився до ключових валют світу:
до USD з 37,98 до 41,84 (-9,2%);
до EUR з 42,2 до 43,51 (-3.0%).
Зниження виявилося значно нижчим, ніж прогнозували аналітики.
За цей час долар США укріпився до євро на 5,7% – з 1,10 до 1,04.
3. У країні посилилася мобілізація, а разом із нею й напруженість у суспільстві. Наприкінці року було зламано держреєстри.
4. За підсумками 2024 року очікується зростання ВВП України на 4%.
5. Споживча інфляція за попередніми оцінками Нацбанку становила 9,7% на кінець 2024 року. Це спонукає НБУ вдаватися до жорсткішої монетарної політики. Зокрема, було підвищено облікову ставку та посилено вимоги до резервів комерційних банків.
6. Втім депозитні ставки наразі суттєво не зросли. За річними вкладами у гривні кращі пропозиції провідних банків перебувають у діапазоні 12–14%, деякі з дрібних фінустанов пропонують 15–16%.
На валютних річних депозитах можна заробити не більше 3% річних.
7. Облігації внутрішньої державної позики з погашенням у вересні та жовтні 2025 року можна придбати на вторинному ринку з дохідністю 15,1% на момент публікації матеріалу. Валютні ОВДП дадуть приблизно 4,5%.
8. Глобальні ринки переважно зростали.
Американський індекс DOW Jones показав +14,1% з початку року, індекс широкого ринку S&P500 зріс більш ніж на чверть, а NASDAQ Composite – на 31,4%.
Золото стало дорожчим на 27%, взявши історичний максимум восени.
Криптовалюти відреагувати на дебют профільних ETF та обрання президентом США Дональда Трампа. Біткоїн більш ніж подвоївся (+125%), а Ethereum додав 47%. Створений як мем Dogecoin подорожчав у три з половиною рази, та є тепер сьомою за капіталізацією криптовалютою.
За таких реалій перебувала українська економіка впродовж року. А учасники рейтингу Mind мали підтверджувати або коригувати свої плани. Частина з них суттєво сповільнила свою діяльність, тоді як інші навпаки спробували запропонувати інвесторам нові опції. Далі ми докладно зупинимося саме на ключових змінах і спрогнозуємо, чого можна очікувати у 2025 році: які з проєктів зберігають свою привабливість, а від яких варто триматися подалі. Також представимо нових учасників.
Ribas Hotels Group
Готельний оператор залишився одним із найактивніших гравців на ринку: запустив два нові комплекси – Mandra Morion та Ama Family Resort; почав виплату дивідендів для інвесторів Agate Resort & Spa та Lisnova. Загальна вартість портфеля об’єктів за оцінками компанії перевищила $500 млн. Готелів, що працюють, зараз нараховується 13, і ще є п’ять глемпінгів.
Бізнес компанії побудований навколо управління готельними комплексами, збудованими девелоперами-партнерами. Насправді компанія не розкриває точну пропорцію готелів в управлінні та готелів, у яких Ribas є лише агентом із залучення інвесторів. Тому, якщо ви обрали інвестицію у проєкт, що є в портфоліо RIbas, то потрібно його також аналізувати індивідуально.
Ринкова ситуація мала двосторонній вплив на компанію. Мобілізація та проблеми з переміщеннями суттєво обмежили туристичну активність. Разом із тим виїзд за кордон взагалі неможливий для значної частини українців, що робить відпочинок у місцевих туристичних комплексах безальтернативним.
Крім діяльності в Україні, компанія суттєво розширила фокус на закордонну нерухомість. Зокрема, активно розвиває бізнес на о. Балі (Індонезія), де за аналогічною схемою співпрацює з девелоперами на місцевому ринку.
Ключовим «вузьким горлечком» для інвесторів у цьому кейсі аналітики Mind вважають завищені ціни на готельну нерухомість, особливо на Заході України. Через нижчі військові ризики цей регіон став магнітом для будівництва й рекреації. Водночас для інвестора важливим є співмірність грошових потоків, які генерує нерухомість, із ціною її придбання. Ми рекомендуємо не орієнтуватися на оцінювальні прогнози щодо зростання вартості нерухомості, які не є прогнозованими.
Apartel
Компанія Apartel у попередньому рейтингу була представлена одним об’єктом – Kosyno Family Resort, який почав працювати в серпні-вересні. Цього разу до оцінки включено й інші комплекси, що зводяться або вже побудовані, і це дозволило проєкту посилити свої позиції в рейтингу.
Заявленою перевагою об’єктів Apartel є фокус на Закарпатті – найбільш безпечному районі в контексті військових ризиків. Там уже діють комплекси в Ужгороді, Хусті та Шаяні. Щодо інших областей, то завершено й запущено першу чергу комплексу в Східниці, а інвесторам пропонують вкладатись у другу чергу.
Забудовником є група компаній Desna Pro. Керуюча компанія мережі Apartel залишає 15% від чистого прибутку, 85% отримує інвестор. За оцінками компанії, власник може розраховувати на 10–15% річних, а за стабільних умов у країні є план вийти на 18%.
Варто розуміти, що такі прогнози передбачають планові доходи від зростання ціни апартаментів, а не лише від оренди. Отже, за несприятливих умов дохідність може бути нижчою, як і ліквідність об’єктів. Разом із тим, за оцінками Mind, локації, у яких будує свої комплекси Apartel, є менш «перегрітими» у порівнянні з районом Буковеля, тому можуть бути цікавішими в довшій перспективі.
«Промприлад. Реновація»
Проєкт не було завершено 2024 року, як це планувалося спочатку. Було внесено зміни на рівні планування, управління та залучення фінансування. Також суттєво переглянуто загальну вартість проєкту – вона зросла з $30 млн до $56,2 млн, і це створює ризики розмиття частки ранніх інвесторів.
Загальну площу було змінено, і в останній інвестиційній презентації вона становить 42 059 кв. м (у минулому йшлось про 28 000 кв. м реновації + 10 000 кв. м нових площ). З них 19 413 кв. м позиціюються як відремонтована площа. Згідно з даними річного звіту за 2023 рік, здано було 475 кв. м, а законтрактовано – ще 6655 кв. м.
Станом на вересень 2024 року на сайті проєкту йшлося про $16 328 617 залучених інвестицій. Водночас річний звіт за 2023 рік вказує на $16,7 млн інвестицій. Дивно, що більш пізня дата показує меншу суму; а також можна констатувати, що 2024 року залучення нових інвесторів є проблемним.
Ключовою зміною також є переоцінка розрахункової вартості нерухомості. Раніше вона становила $682 за квадратний метр відремонтованої площі з потенціалом зростання до $1500. Зараз же собівартість купівлі та ремонту оцінили в $901, а ринкову ціну – у $2000. В умовах війни така переоцінка є необґрунтованою, а ціна – завищеною.
450 Group
Концепція компанії за рік не змінилася – будівництво прибуткових будинків із компактними квартирами й набором сервісних послуг у Києві та здавання їх в оренду.
У І кварталі 2025 року планується відкриття комплексу «Mi6» у районі станції метро «Деміївська», у ІІІ кварталі – «O47» поблизу м. «Дорогожичі». Варто зазначити: «К11» – це найбільший прибутковий будинок такого типу в Центральній і Східній Європі, який, згідно з планами компанії, має запрацювати поблизу метро «Деміївська» також у ІІІ кварталі.
Разом із тим, оглядаючи результати 2024 року, можна стверджувати, що темпи будівництва є нижчими за заявлені. Також під питанням потенціал зростання вартості нерухомості, на який орієнтують інвесторів.
Toloka
На момент формування попереднього рейтингу проєкт існував лише кілька місяців, тому не встиг продемонструвати реальні результати роботи. Зараз же ми маємо їх у вигляді річного звіту. Згідно з ним:
кількість інвестицій зросла до 12 (10 компаній, у тому числі повторно):
загальна оціночна вартість всього портфеля становить $15,3 млн при інвестиціях у $12 млн (приріст 27,5%);
найбільшу динаміку виручки показали компанії Forta Health (65,2%) і Scan (58%). Компанії Persimmon та Finn, навпаки, втратили в обороті – 6,9% і 8,7% відповідно;
до участі в синдикаті залучено понад 1000 партнерів – інвесторів з України та інших країн світу.
Крім цього, Toloka почала пропонувати учасникам угоди на кшталт venture debt, за якими інвестор не лише чекає на зростання вартості стартапу, а й отримує відсотки за кредитом. Це дасть можливість створювати портфелі з меншими ризиками та постійною прибутковістю на відміну від класичного венчурного інвестування.
Загальна ситуація на ринку залишається спокійною: попри ентузіазм у сфері штучного інтелекту, прогнози щодо стартапів в інших нішах поки далекі від пікових. Це дає змогу сформувати портфель інвестицій за консервативними оцінками. Варто зазначити, що оціночна вартість компаній не може вважатися реальною дохідністю інвесторів – до реалізації їхніх часток на ринку.
«Сімейні молочні ферми»
Враховуючи складні умови для кількісного розширення, компанія цього року більше фокусувалася на якісному зростанні. Кількість ферм виросла лише до 190+ (на початок року в інвестиційних презентаціях зазначалося 185+). Сума залучених інвестицій через інвестиційну позику перевищила 55 млн грн (зростання на 23 млн), а кількість угод зросла з 270 до 380.
Загальна сума вкладень у проєкт з усіх каналів наразі перевищила 92 млн грн. Разом із тим компанія скоригувала очікувані показники щодо доходу та чистого прибутку на 2024-й і планові на 2025 рік, враховуючи поточні умови ведення бізнесу. При зниженні виручки заплановано поліпшити рентабельність і чистий прибуток. У дужках зазначені старі прогнози станом на початок 2024 року.
2024
2025
Виручка, млн грн
183 (256)
195 (286)
Чистий прибуток, млн грн
23 (23)
34 (29)
Джерело: інвестиційні презентації компанії
Перша виплата інвестиційної премії відбудеться у 2025 році за фінансовими результатами 2024 року.
Компанія продовжила розвивати імпакт-прояви бізнесу у співпраці з Ukrainian Social Venture Fund та SILab Ukraine. Спеціалісти компанії консультують аграріїв, у тому числі через канал «Агро допомога».
Inzhur
За поточний рік компанія значно розширила сферу діяльності. До інвестицій у нерухомість, яку орендують магазини мережі «Сільпо» та ресторани «МакДональдз», доєдналися пропозиції інвестувати в:
приватизацію Житнього ринку в Києві;
приватизацію ТРЦ Ocean Plaza;
будівництво когенераційної електростанції.
За оцінками Mind, не всі із цих проєктів є економічно обґрунтованими та прозорими. Житній ринок не планується продавати, про що офіційно повідомила КМДА. Доля компанії – власника ТРЦ також досі незрозуміла. Проте Inzhur уже зареєстрував і почав наповнення інвестиційних фондів. Гроші інвесторів тимчасово вкладаються в купівлю ОВДП.
Щодо фонду «Інжур Енерджі» є сумніви відносно реалістичності проєкту в тому форматі, якій представлено. Передбачено дві черги інвестицій із різними джерелами фінансування – власні кошти, кредити, гроші інвесторів. При цьому виплати дивідендів не передбачені, а учасники фонду мають одержати прибуток від переоцінки його вартості. При номінальній вартості цінних паперів фонду у 4000 грн уже зараз інвесторам пропонують придбати його за 6000, тобто переплачуючи 50%. Подібна ситуація із завищенням вартості базового активу спостерігалась і щодо інших об’єктів Inzhur. Відкритим залишається питання продажу активу наприкінці терміну для компенсації інвесторам.
Земельні ділянки
До попереднього рейтингу увійшли відразу п'ять проєктів, пов’язаних із ринком землі сільськогосподарського призначення. Ми виключили з рейтингу компанію «Прибуткове поле», яка тоді посіла останнє місце та не показала прозорої структури власності. Натомість включили проєкт «Ґрунтовно», про який докладно напишемо нижче.
Попри різні моделі залучення інвесторів, загальні ринкові фактори були спільними для них. Зазначимо низку важливих подій у галузі:
З 1 січня 2024 року відповідно до чинного законодавства було скасовано мораторій на купівлю земель сільськогосподарського призначення юридичними особами-резидентами.
Держава почала проводити земельні аукціони через систему «Прозорро». Ціни зростали в середньому в дев’ять разів. Голова Державного земельного банку Ярослав Ярославський пояснив вищі ціни тим, що землю в оренду передають на 14 років. Водночас багато гравців ринку вважають ціни економічно необґрунтованими.
Посилення податкового навантаження: ставку військового збору підвищено з 1,5% до 5%.
Компанія «Твоє Коло» здійснила найбільші зміни у своїй роботі, запропонувавши новий формат інвестування. Якщо раніше вона організовувала купівлю ділянок в інтересах клієнтів, а потім брала їх в управління, то тепер додала можливість придбати цінні папери інвестиційних фондів. Доступно два варіанти:
«Твоє Коло. Щорічний дохід» – передбачає регулярну виплату дивідендів;
«Твоє Коло. Реінвестиція» – виплата дивідендів наприкінці терміну діяльності фонду.
Фонди створені КУА «Профіт» і доступні до продажу на вторинному ринку, що додає продукту ліквідності. При цьому компанія продовжує пропонувати і старий варіант, коли інвестор викуповує землю на себе.
Zeminvest оголосила результати роботи за рік. У червні 2024-го було створено онлайн-платформу для інвестування в землю, де клієнти можуть стежити за доступними ділянками, переглядати ціну й орендну дохідність доступних для купівлі ділянок. Дохідність там коливається в межах 5–8% річних. За даними компанії, протягом року було залучено понад 200 нових інвесторів, а сукупні виплати за три роки досягли 24 млн грн.
Також було скориговано умови комісій, і тепер вони становлять 6% на вході та 15% від капіталізації при продажі ділянки.
Сервіс «КупиПай» від Concorde Capital продовжив діяльність у звичному форматі. Компанія реалізує ділянки за допомогою аукціонів на підвищення ціни та регулярно звітує за їхніми результатами. Протягом липня – листопада було проведено 11 аукціонів і закрито 15 аукціонних угод. А за три роки діяльності клієнти, за даними компанії, проінвестували в землю понад 330 млн грн.
З листопада 2024 року встановлені нові тарифи для інвесторів:
фізичних осіб – 7,9% + 13 900 грн.
юридичних осіб – 7,9% + 17 900 грн.
По більшості ділянок, які пропонуються інвесторам, строк орендних угод становить 15 і більше років. Компанія вказує назву орендарів.
Ще один учасник нашого рейтингу, Si Capital, пропонує інвестувати не напряму в землю, а через інвестиційний фонд. Останній за інвестиційною декларацією може вкладати гроші не лише в ділянки, а й у корпоративні права агрокомпаній. За даними звітності фонду на кінець ІІІ кварталу, основні інвестиції спрямовані у два ТОВ аграрного спрямування у Львівській області. Втім результати діяльності за 2024 рік не можна назвати успішними. Вартість акції КІФ «ПУАФ» становить 1129,29 грн, що на 1,7% нижче, ніж на кінець 2023 року. Збитковими є і компанії, що перебувають у власності фонду.
Компанія «Ґрунтовно» також пропонує вкладати гроші через інвестфонд, однак він купує напряму земельні ділянки, а невикористані кошти вкладає в ОВДП уряду України. За даними звітності фонду за три квартали минулого року, 55% коштів знаходиться в цінних паперах, а земельні ділянки переважно сконцентровані в Житомирській області.
Фонд перебуває під управлінням КУА «ІЗІ ЛАЙФ» і регулюється НКЦПФР. Запланована прибутковість – від 20% річних. Перевагою є найнижчий на ринку поріг входу – мінімальна вартість одного інвестиційного сертифіката становить 1000 грн.
Серед недоліків – фонд створено на 25 років (термін спливає у 2048 році), а якщо інвестор хоче вийти раніше, то має продавати сертифікати на вторинному ринку з дисконтом. Сама ж компанія після звернення клієнта може викупити сертифікати зі знижкою у 25% від розрахункової ціни на той момент. Також у регламенті прописано значний список витрат, які покриваються за рахунок активів фонду, що негативно вплине на потенційну прибутковість інвесторів.
Підсумовуючи питання земельних інвестицій, варто сказати, що пасивність доходу тут іде рука об руку з додатковими витратами й обмеженнями в ліквідності. Довгострокові орендарі не зацікавлені у значному перегляді ставок навіть попри успішні земельні аукціони держави – можливості у власника землі диктувати свої умови з’являються лише при формуванні значних земельних паїв.
Фінансові компанії
Редакція додала до цьогорічного рейтингу кілька проєктів, пов’язаних із фінансовим сектором – кредитуванням і лізингом. Royal Standard Group здійснює кредитування під заставу та залучає капітал інвесторів для розширення кредитного портфеля. Отримані кошти компанія видає у кредит фізичним особам виключно під заставу ліквідного авто та нерухомості в середньому під 36–60% річних. Це дає змогу виплачувати 26,5% за залучений капітал (діє акційна пропозиція для першого року, після чого ставка повернеться до звичної – 24,5%). Кредитний портфель компанії становить 125 млн грн, а вартість застав – 353 млн грн.
ESKA Finance – зареєстрована в ЄС компанія, що стала наступним етапом розвитку української лізингової компанії «ЕСКА Капітал». Компанія мала досвід залучення інвесторів через облігації у гривні, а тепер пропонує валютну інвестицію. Діяльність ESKA Finance також сконцентрована в європейських країнах, для чого було залучено 4,3 млн євро венчурного фінансування. Інвестори тут можуть зробити ставку на продовження успішного досвіду засновників компанії на міжнародному рівні.
KTrans стоїть на перетині реального сектору та фінансів. Компанія розвиває мережу транспорту та СТО, а крім цього працює на ринку перепродажу транспортних засобів. Інвестору пропонується кілька варіантів. Перший – напряму фінансувати діяльність компанії через позики. Другий – викупити на себе транспортні засоби та передати їх в оренду. Перший варіант є більш ризиковим, оскільки залежить від можливості виплат KTrans, другий має страховку у вигляді права власності на актив.
ОВДП
Фіскальне навантаження на доходи поточного року збільшується, тому відносно вигіднішими стають інструменти, звільнені від податкового обтяження. Облігації внутрішньої державної позики не можна ставити в один ряд із пропозиціями від приватних бізнесів, проте саме вони зараз дають оптимальний баланс між дохідністю та ризиком.
Наразі більша частина видатків держави має військове спрямування, а державні облігації є одним із ключових джерел поповнення ресурсів. Міністерство фінансів пропонує ОВДП, номіновані у гривні, доларі США та євро. Власник облігацій отримує купонні виплати, а в кінці терміну обігу – повернення тіла позики. Наявний і вторинний ринок, є змога вільно продати цінні папери раніше погашення (звісно, втративши на спреді, різниці між ціною купівлі та продажу).
ОВДП історично є найбезпечнішою формою позик держави. На противагу їм зовнішні позики стають об’єктом перемовин щодо реструктуризації – в умовах війни уряд не може дозволити собі розраховуватися за ними в повному обсязі. Так, у липні було досягнуто згоди щодо реструктуризації зовнішнього боргу на $23 млрд. Погашення було перенесено на п’ять років. По ОВДП така практика не є необхідною, адже 92% цінних паперів цієї категорії, що знаходяться зараз в обігу, номіновані у гривні, і лише 7% та 2% – відповідно в доларі США та євро (дані НБУ).
Втім поняття «безризиковий» тут недоречне також. Загальний обсяг ОВДП в обігу становить 1,87 трлн грн (1,71 з них – гривневі), що еквівалентне 25% ВВП країни і не є критичним. За ставки дохідності в районі 15–16% річних у гривні, процентні виплати перевищують 250 млрд грн на рік по гривневій частині. Це близько 7,5% видаткової частини торішнього державного бюджету.
Щодо валютних ОВДП, то їх обсяг становить лише 2% ВВП, і ризик невиплат тут мінімальний. Недоліком є ставка дохідності, яка не перевищує 5%, і фактично є на тих самих рівнях що й казначейські облігації США.
Висновок
Актуальні інвестиційні пропозиції на українському ринку побудовані навколо низки ключових ідей. Одні з них прив’язані до перспективи зростання вартості активів (земля, нерухомість), інші дають змогу заробляти тут і зараз, не розраховуючи на капіталізацію (облігації, лізинг, кредитування).
Реалізація очікувань щодо подорожчання зав’язана на успішному для України завершенні війни. А отримання відсоткових доходів напряму залежить від вправності менеджменту навіть під час війни. Окреме питання – прив’язка до валюти, адже гривнева дохідність перебуває під тиском девальвації. Та періоди стабільності гривні дають шанс одержати дохідність без потреби «тікати» у долар.
Якщо обіцяна прибутковість (віртуальна чи вже показана) не сходить із вуст менеджерів із продажів інвестиційних продуктів, то питання ліквідності та виходу заведено відсовувати на другий план. Проте, якою б вигідною не була операція «на папері» або навіть у вигляді відсотків на банківській картці, лише дійсна можливість реалізації «тіла» підводить риску та вказує на вдалість чи помилковість інвестиції.
Фінансування державних видатків через облігаційні займи.
Інвестор може придбати та продати в будь-який час облігації в гривні, доларі чи євро.
Сфера: Фінансування витрат уряду
Провайдер: Міністерство фінансів України
Локація: Київ
Мінімальна інвестиція: від 1 тис. грн.
Строк: від 1 дня до 3+ років. На вторинному ринку можна купувати і продавати вільно.
Дохідність (обіцяна): 14-16% у гривні (залежно від випуску та терміну до погашення) для гривневих ЦП. До 5% в валютних.
Дохідність (оцінка Mind): Повністю відповідає заявленій. На вторинному ринку можливі втрати через різницю ціни купівлі-продажу.
Суть і спосіб інвестування. Інвестор купує цінні папери в електронному форматі через застосунки брокерів, таких як Монобанк, Сенс Банк та інші. Придбання також доступне через Дію та її партнерів – КІНТО, Укргазбанк, ICU. Вибір посередника може вплинути на кінцеву ціну.
Ключові ризики. Девальвація гривні, яку важко спрогнозувати. За базового сценарію МВФ в 2025 році інфляція сповільниться до 7.5%, що знизить тиск на гривню. Водночас значний дефіцит платіжного балансу (14.6% ВВП за їхнім прогнозом) матиме зворотній вплив. Валютні ОВДП дозволяють уникнути цього ризику, але дохідність по ним не відображає поточні військові ризики.
Ключові переваги. Єдина доступна інвестиція в Україні, повністю вільна від податків – як ПДФО, так і військового збору. Це робить ОВДП вигіднішими за банківські депозити, або інвестиційні продукти, що обіцяють регулярні відсоткові виплати.
Надійність платника в особі Мінфіну, який має змогу рефінансувати виплати через податкові надходження та розміщення наступних випусків ОВДП. Зараз розміщення відбуваються щотижнево і мають високий попит серед банків.
Венчурні інвестиції в зростаючі іноземні компанії.
Синдикат - об'єднання інвесторів, що разом здійснюють придбання часток в компанії за однаковою ціною.
Сфера: венчурні інвестиції
Провайдер: Toloka.vc
Локація: головний офіс: Київ
Мінімальна інвестиція: $5000
Строк: від 3 років
Дохідність (обіцяна): не гарантують
Дохідність (оцінка Mind): дохідність венчурних інвестицій залежить від вибору стартапів і може становити від 0 до кратного зростання.
Суть і спосіб інвестування. Команда «Толоки» досліджує можливості з інвестування в стартапи на західних ринках. Цікаві варіати пропонують інвесторам, після чого здійснюється спільна інвестиція за допомогою SPV, що створюється під кожну угоду.
SPV (special purpose vehicle) – це спеціальна юридична особа, створена задля реалізації визначених вузьких завдань, у нашому випадку – інвестування. Реєструються такі компанії в США чи у Великій Британії – найбільш надійних юрисдикціях.
«Толока» отримує 20% від прибутку інвесторів у разі, якщо прибутковість окремої угоди становитиме вище 10% на вкладені інвестором кошти. Витрати на вхід і створення структури SPV становлять 4,5–8,5% від суми інвестицій одноразово.
В 2024 році компанія додала новий формат інвестування – венчурна позика. Завдяки цьому інвестор може отримувати відсоткові виплати від стартапу, а не тільки розраховувати на зростання його вартості у майбутньому.
Ключові ризики. Тут вони пов’язані передусім із самою сутністю венчурного інвестування – ніхто не дає гарантій, що той чи інший стартап буде рости. Тому важливою є широка диверсифікація, щоб успішні проєкти перекрили неминучі втрати по решті.
Певним ризиком є і використання посередника, від якого зберігається залежність до моменту виходу, горизонт інвестування при цьому не є коротким, а становить 3–5 років.
Ключові переваги. Участники синдикату зобов’язані вкладати власні гроші в стартапи, які обираються для інвестицій. Команда відкрито демонструє ризики і сприяє зростанню інвестиційної грамотності клієнтів. Зокрема, співзасновник синдикату, Ігор Шойфот (інвестор з 25-річним стажем), опублікував «Курс мудрого інвестора».
Додатковою перевагою є повне нівелювання валютних ризиків, через доступ до західних фінансових ринків.
Будівництво 4-5* готельних комплексів в Закарпатській та Львівській областях, управління ними.
Інвестор купує апартаменти та передає управляючій компанії, яка виплачує дохід від здачі в оренду.
Сфера: готельна нерухомість
Провайдер: група компаній Desna Pro – забудовник; Apartel Resorts – керуюча компанія
Локація: Закарпатська та Львівська області.
Мінімальна інвестиція: $90 000
Строк: залежить від договорів
Дохідність (обіцяна): UAH – 10–15% річних (за стабільних умов у країні планується вихід на 18%). Зростання вартості нерухомості: +50% за 5 років
Дохідність (аналітична): USD – 10–12%
Суть і спосіб інвестування. Інвестор купує апартаменти у власність і передає їх в управління компанії Apartel Resorts. Управляюча компанія займається маркетингом, обслуговуванням, амортизацією, заселенням, трансферами та ін. 85% чистого прибутку комплексу розподіляється між інвесторами відповідно до площі придбаних апартаментів. Виплати щомісячні.
Ключові ризики. Ризик будівництва – чи буде збудовано вчасно.
Інвестор не має повної свободи в розпорядженні нерухомістю, а залежить від управляючої компанії. Він не може здавати апартаменти самостійно. Потенціал зростання ринкової вартості є лише очікуваннями й може не підтвердитися реальним ринком.
Ключові переваги. Наявність реалізованих проєктів – чотири готелі в Закарпатській області. Локація – Західна Україна є найбільш віддаленим регіоном від зони бойових дій, а особливо Закарпатська область. Отримує переваги від внутрішнього туризму, а також може стати цікавим варіантом для туристів з Європи. Висока якість готелів та сервісів – це комплекси 4* та 5* рівня.
Інформаційна політика – інвестор отримуватиме звітність про доходи й витрати комплексу, а також про завантаженість готелю та актуальні бронювання.
Будівництво 5* готелю на 334 апартаментів в Одесі, управління ним.
Інвестор купує апартаменти та передає управляючій компанії, яка виплачує дохід від здачі в оренду.
Сфера: готельна нерухомість
Провайдер: Група компаній “Пространство”. Олександр Селезньов – засновник і кінцевий бенефіціар компанії. Особисто керує стратегією.
Локація: Одеса, Аркадійська алея, 1а
Мінімальна сума інвестиції: від $63 500 (мінімальна вартість апартаментів).
Строк: введення в експлуатацію планується в 2025 році.
Дохідність (обіцяна): від 17% річних (оренда + зростання вартості нерухомості)
Дохідність (аналітична, оцінка Mind): 9-10% річних в $
Суть і спосіб інвестування. Пропонується інвестувати в придбання апартаментів у готелі. Особливість об’єкту – він позиціонується компанією як перший та єдиний п'ятизірковий готель на Аркадійській алеї, місці високого туристичного трафіку.
Інвестор може вкладати на етапі будівництва, або придбати пізніше готовий об’єкт. Надалі він делегує повноваження управляючій компанії, яка бере на себе пошук і заселення орендарів, поточні ремонтні роботи, вирішує питання орендарів. Окремо заявляється про можливість зростання ринкової вартості.
За прогнозами компанії ADR (середній добовий тариф за номер) складе $100 по 125 номерах готелю.
Ключові ризики. Забудовник пропонує інвестувати за ціною від $2500 за метр. Подальший потенціал зростання ціни і ліквідність при перепродажі будуть залежати від дати завершення війни та інтенсивності бойових дій до цього. Об’єкт несе ризики як фізичного ураження, так і недостатньої завантаженості.
Ключові переваги. На фоні активного будівництва на Заході Україні та Києві, інші регіони привертають значно меншу увагу. Це створює можливість інвестувати в них за більш привабливими цінами. Одеса є одним із таких регіонів. Водночас місто стане одним із провідних бенефіціарів від завершення війни, прийнявши туристичні потоки.
Група компаній “Пространство” має солідну історію завершених проєктів. Було здано:
До повномасштабного вторгнення: 70 800 м²
Під час повномасштабного вторгнення: 90 550 м².
За цей період було введено в експлуатацію 9 будинків.
Управляюча компанія Maestro Hotel Management на ринку 7 років. Середня оцінка готелів під управлінням на Booking.com – 9.7 балів.
Управління мережею готельних, котеджних та глемпінгових комплексів.
Інвестор купує апартаменти або стає учасником Кооперативу для дольової інвестиції. Управляюча компанія виплачує дохід від здачі в оренду.
Сфера: готельна нерухомість
Провайдер: Ribas Hotels Group
Локація: різні регіони країни
Мінімальна сума інвестиції: $10 000
Строк: строк будівництва / для готових об'єктів – без обмежень (залежить від ліквідності об’єктів)
Дохідність (обіцяна): різна по окремим готельним комплексам. Медіана USD: 9–11%
Дохідність (оцінка Mind): близька до заявленої
Суть і спосіб інвестування. Ribas Hotels Group є готельним оператором, до мережі управління якого входять власні та сторонні об’єкти. Це міські та курортні готелі 3- та 4-зіркової категорії в Одесі, Львові, інших містах і містечках Західної України тощо.
Інвестору пропонується купівля апартаментів і передача в управління оператору. Компанія пропонує свої послуги з управління для власників готельних об’єктів. Крім цього доступна можливість інвестувати через споживчий кооператив. Цей варіант актуальний для менших сум, яких недостатньо для придбання апартаменту чи котеджу.
Ключові ризики. При інвестуванні в об’єкт на етапі будівництва можливі затримки. Відсутність автономії в розпорядженні активом – так чи інакше зберігатиметься залежність від управляючої компанії. Ціни на готельну нерухомість в західному регіоні мають ознаки “перегріву”. А кількість проєктів, що зводяться, обмежує потенціал зростання ціни.
Ключові переваги. Широка мережа як уже готових, так і тих, що будуються, проєктів по всій країні, а також за кордоном. Є різні опції по очікуваній дохідності, є можливість оцінити середньорічну завантаженість і рівень цін.
Високий рівень комунікації з інвестором – актуальні дані можна отримувати через мобільний застосунок. Зокрема, доступна фінансова аналітика по кожному об’єкту та контроль стану апартаментів.
Лізинг тренспортних засобів для малого та середнього бізнесу в ЄС.
Інвестор купує відсоткові облігації компанії, номіновані в Євро.
Сфера: Лізинг в Євросоюзі
Провайдер: ESKA Finance s.r.o. (зареєстровано в Словенії)
Локація: Головний офіс - Київ. Бізнес – країни Євросоюзу.
Мінімальна сума інвестиції: від 5 тис. Євро
Строк: 3 роки. Терміном дії облігацій: до 1 березня 2027 року.
Дохідність (обіцяна): 9% в Євро
Дохідність (аналітична, оцінка Mind): Відповідає заявленій
Суть і спосіб інвестування. Компанія залучає гроші через високодохідні сек'юритизовані облігації (код ISIN: SK4000024352). Цінні папери емітовано згідно європейського законодавства. Зобов’язання по ним забезпечені активами, переданими в лізинг (вантажний, сільськогосподарський, будівельний транспорт). Відсотки сплачуються щоквартально. Danube Trustee виступає незалежною довіреною особою в ЄС (Security Trustee).
Ключові ризики. Бізнес ведеться поза юрисдикцією України, що обмежує можливості та легкість інвестора контролювати стан справ.
Ключові переваги. Незалежність від українських реалій. Валютна дохідність – джерело доходів у Євро, що є більш надійним, ніж штучна прив’язнка до валюти гривневого бізнесу.
Мережа молочних ферм та допоміжних сервісів (збут, ветеринарія, тощо).
Інвестор надає відсоткову позику компанії, а якщо сума перевищує 1 млн грн., може війти в капітал компанії.
Сфера: сільське господарство (молочне тваринництво)
Провайдер: ТОВ «УкрМілкІнвест» (LLC «UMI»)
Локація: вся Україна
Мінімальна сума інвестиції: 50 000 грн
Строк: від трьох років
Дохідність (обіцяна): гарантована – 10% річних (за договором позики), максимальна – 21–23% річних у гривні (фіксована + інвестиційна премія)
Дохідність (оцінка Mind):
UAH – 20%
USD– 8,3–10% (середньорічна дохідність за три роки)
Суть і спосіб інвестування. Сімейні молочні ферми об’єднують у єдину мережу діючі та нові приватні фермерські господарства. Централізація бізнес-процесів, доступ до фінансування, обмін досвідом створюють додаткову цінність для господарств.
Інвестор може долучитися до проєкту через механізм інвестиційної позики. Якщо сума позики перевищує 1 млн грн, існує опція конвертації в капітал компанії (у 2025 році).
Ключові ризики. Інвестор не має права власності, а фактично виступає кредитором, беручи на себе всі фінансові ризики.
Галузь тваринництва не можна назвати стабільною і перспективною – тому багато залежатиме не лише від якості менеджменту, а й від загальної ситуації в галузі. При цьому мінімальний срок інвестицій становить три роки.
Ключові переваги. Один із небагатьох проєктів, пов’язаний із реальним сектором економіки.
Широка географічна диверсифікація дозволяє знизити ризики воєнного часу. Є історія виплати дивідендів інвесторам першої хвилі.
Перша українська RЕІТ-компанія, яка дає змогу українцям об’єднуватися для інвестування у велику комерційну нерухомість.
Перша українська компанія, що працює за моделлю REIT (Real Estate Investment Trust). Вона дозволяє українцям об'єднувати їх кошти для інвестування в комерційну нерухомість. Компанія купує чи будує комерційну нерухомість, орієнтуючись на об’єкти з високим потенціалом доходу (торговельні центри, супермаркети тощо). Потім залучає інвесторів, які купують частки у фонді через інвестиційні сертифікати. Мінімальний поріг входу робить цей формат доступним для всіх, навіть для початківців.
Керівна компанія здійснює управління об’єктами (здачею нерухомості в оренду, технічним обслуговуванням та фінансовим менеджментом). Усі операції контролюються як регулятором, так і міжнародними аудиторськими компаніями.
В управлінні компанії 2,8 млрд грн активів, 760 млн грн виплачених дивідендів та понад 16 тис. співвласників станом на квітень 2025 року.
Рік заснування: 2022
Тип: товариство з обмеженою відповідальністю
Засновник та CEO компанії: Андрій Журжій
Сфера діяльності: купівля, будівництво та управління нежитловою нерухомістю, залучення інвесторів.
Провайдер: ТОВ «ІНЖУР», що управляє активами пайових інвестиційних фондів нерухомості «1001», «2001», «Інжур Супермаркет», «Інжур Енерджі», «Інжур Оушен», «Інжур Житній»
Локація: Київ
Мінімальна інвестиція: 4 000 грн. (залежить від фонду)
Строк: без мінімальних строків. Є можливість продажу на вторинному ринку
В управлінні: сім фондів, кожен з яких має свою специфіку
Inzhur Energy — будівництво газопоршневої маневрової електростанції потужністю 36 МВт.
Inzhur Ocean — планує участь у приватизації торговельного центру «Ocean Plaza» у Києві.
Inzhur Supermarket — інвестує в будівлі супермаркетів, орендовані мережами «Сільпо» та «Фора».
Inzhur Житній — відновлення Житнього ринку в Києві. Inzhur 2001 — об'єкти, орендовані мережею McDonald’s.
Inzhur 1001 — магазин «Сільпо» в Лісниках.
InzhurBUD — завершено діяльність фонду, що забезпечив дохідність 20,5% у доларах США.
Дохідність (обіцяна): різна по окремих фондах
9,5% в USD – Inzhur Supermarket
від 8,5% в USD – Фонд 2001
10,06% в USD – Фонд 1001
20% в USD – Інжур Оушен
15% в USD – Інжур Енерджі
10% в USD – Інжур Житній
Дохідність (оцінка Mind): поточна дохідність відповідає заявленій, є ризик втрат від зниження вартості нерухомості. Також не всі фонди можуть здійснити планові інвестиції.
Суть і спосіб інвестування. Кожен об’єкт нерухомості перебуває у власності інвестиційного фонду – на його рахунок сплачуються орендні платежі. Інвестор купує цінні папери фонду й отримує у такий спосіб відповідну частку прибутку. Виплати здійснюються на банківську карту.
Ключові ризики. Оцінка вартості об’єктів (що виражена в ціні інвестиційних сертифікатів) може не відповідати поточний або майбутній ринковій вартості. Отже, забезпечуючи дохідність від оренди, інвестор може втратити на вартості самого активу.При цьому ліквідність інвестиційних сертифікатів є обмеженою попри ринкове котирування цінних паперів.
Ключові переваги. Усі фонди є офіційно зареєстрованими Національною комісією з цінних паперів і мають оприлюднювати регулярну звітність. Навіть за умов проблем в управляючої компанії активи фонду є відокремленими, і компанія не може використовувати їх для своїх потреб.
Окрім цього зазначимо високу інформаційну прозорість та публічність ключових осіб компанії. Впродовж року компанія виплачувала дивіденди по фондам відповідно до очікувань інвесторів.
Контакти
Адреса: Київ, вул.Жилянська, буд. 48,50А (БЦ "Прайм"), 7 поверх,
Небанківське кредитування під заставку авто чи нерухомості.
Інвестор вкладає в компанію та отримує дивіденди.
Сфера: Кредитування
Провайдер: ФК «Гелексі Фінанс». ЗНВКІФ «КВІРИНАЛ»
Локація: Головний офіс - Київ. Бізнес – по всій країні.
Мінімальна сума інвестиції: від 200 тис. грн
Строк: не обмежено.
Дохідність (обіцяна): 26.5% в гривні у перший рік (акційна). Звичайна дохідність – 24.5%.
Дохідність (аналітична, оцінка Mind): Буде знижена на податок на прибуток підприємства-кредитора.
Суть і спосіб інвестування. Royal Standard Group працює в ніші залогового кредитування яке здійснюється через ліцензійну компанію ФК «Гелексі Фінанс». Одним із співвласників ФК є Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Квірінал".
Враховуючи законодавчі обмеження, фізична особа може вкладати у фонд напряму лише суму від 1.83 млн. грн. (ст. 4 Закону “Про ІСІ”). Для того, щоб дати змогу інвестувати менші суми, пропонується стати співвласниками ТОВ "РОЯЛСТЕНДАРД" та отримувати дивідендні виплати.
Ключові ризики. Попри прозору модель взаємозв’язків між компаніями, присутній інституціональний ризик. Компанія, в яку вкладає інвестор не є прямим кредитором, і гроші проходять через кілька проміжних ланок. Інвестиційний фонд володіє лише часткою у 10% у статутному капіталі компанії.
Ризик девальвації гривні – інструмент без прив’язки до валюти.
Ключові переваги. Бізнес гучно орієнтовано на поточні українські реалії. Компанія дотримується жорсткої політики по заставам – їхня вартість у 2.5 рази перевищує суму наданих кредитів.
Окрім цього практикується позасудове стягнення застави, що значно знижує ризик затягування розгляду справ у судах, і дозволяє швидко реалізувати майно, та повернути кошти.
Отримання дивідендів для інвестора є зручним – передбачені щомісячні виплати.
Придбання і здача в оренду землі сільськогосподарського призначення.
Інвестор купує ділянку і передає її в управління або вкладає в інвестиційний фонд.
Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: ТОВ «Твоє Коло»
Локація: північні та західні області
Мінімальна інвестиція: від 122 тис. грн. – через фонд; від 195 тис. грн. – у землю напряму.
Строк: прописується в договорах
Дохідність (обіцяна): UAH, гарантована річна прибутковість (після оподаткування) – 6%,
прогнозна (враховуючи зростання ціни землі) – 25% річни
Дохідність (оцінка Mind): USD – 6–7% річних
Суть і спосіб інвестування.
Інвестор купує земельну ділянку у власність із внесенням свого імені в земельний кадастр. Після цього укладається договір на передачу в управління ділянки, яким і займається «Твоє Коло». Інвестор отримує дохід від виплат агрокомпанії, що орендує ділянку.
Інвестор купує сертифікати інвестиційного фонду, який, в свою чергу, є власником землі. Далі інвестор може отримувати дивіденди та розраховувати на зростання вартості цінних паперів фонду. Один із фондів передбачає регулярні виплати, інший – капіталізацію відсотків.
Ключові ризики. Купуючи землю та передаючи її в управління, інвестор фактично отримує обтяження і втрачає всю повноту прав. За умовами договорів, він не може повністю і вільно розпоряджати своїми активами.
Окремим ризиком ми вважаємо оціночну вартість ділянок – інвестор має володіти експертністю для коректного розуміння рівня цін і ліквідності.
Враховуючи існування довгострокових договорів з арендаторами землі, немає потреби в активному управлінні (як це відбувається в житловій нерухомості). Тому цінність послуг управляючої компанії для клієнта виглядає завищеною. Також інвестор виплачує премію компанії при перепродажу землі.
Ключові переваги. Попри обмеження в користуванні, право власності закріплюється за власником. Якщо інвестор має довгострокові горизонти, то це дасть змогу реалізувати землю в майбутньому. Після запровадження компанією в 2024 році інвестиційних фондів, у інвестора з'являється більше варіантів для вибору формату інвестування. Реалізація цінних паперів може бути швидшою та менш затратною, ніж перепродаж землі.
Придбання і здача в оренду землі сільськогосподарського призначення.
Інвестор купує ділянку і передає її в управління.
Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: Concorde Capital
Локація: вся Україна
Мінімальна інвестиція: залежить від розміру ділянки (є пропозиції від 20 тис. грн.).
Строк: залежить від договорів
Дохідність (обіцяна): UAH – рентний дохід на рівні 8–12% річних. Перепродаж землі через 3-5 років у 1,5–2,5 разиа дорожче
Дохідність (аналітична): USD– 6–7% річних.
Суть і спосіб інвестування. Кінцевим результатом наданої послуги є набуття у встановленому чинним законодавством України порядку у власність обраної замовником через платформу земельної ділянки, її передача в оренду з переданням оформлених під відповідну дію документів. KupiPai діє за дорученням від інвестора та в його інтересах. Ділянки, що пропонуються, уже мають діючих орендарів. Вартість послуг становить 7% від вартості земельної ділянки
Ключові ризики. Інвестор не має всієї повноти можливостей вільно розпоряджатись ділянкою, оскільки одразу укладає договір із посередником.
Окремим ризиком ми вважаємо оціночну вартість ділянок – інвестор має володіти експертністю для коректного розуміння рівня цін і ліквідності. Враховуючи існування довгострокових договорів з арендаторами землі, немає потреби в активному управлінні (як це відбувається в житловій нерухомості). Тому цінність послуг управляючої компанії для клієнта виглядає завищеною. Також інвестор виплачує премію компанії при перепродажу землі.
Ключові переваги. Потенційне зростання вартості землі в майбутньому. Досвід команди Concorde Capital у роботі з агрокомпаніями.
Транспортний бізнес: вантажні перевезення, надання транспорту в оренду, викуп авто.
Інвестор купує на себе транспортний засіб, та передає в оренду компанії, або може фінансувати напряму (через договори позики).
Сфера: Транспортні послуги, викуп авто.
Провайдер: ТОВ «КТРАНС-АВТО».
Локація: Головний офіс - Київ. Бізнес – по всій країні.
Мінімальна сума інвестиції: від $5 тис.
Строк: від 1 року
Дохідність (обіцяна): 18% і вище в USD
Дохідність (аналітична, оцінка Mind): не є прогнозованою в умовах системних економічних ризиків. Компанія може виплачувати заявлену дохідність за сприятливих умов.
Суть і спосіб інвестування. Компанія пропонує кілька варіантів:
Фінансування автовикупу. Тут кошти передаються за договором позики з порукою та під розписку. Обіцяна дохідність: 20% річних у валюті на суму від 5 тис. USD, та 26% річних у валюті на суму від 15 тис. USD. Договори без застави.
Оренда та прокат транспортних засобів, які інвестор купує на себе, та передає в експлуатацію компанії. Тут дохідність варіюється від 20 до 26%, також залежно від суми.
Ключові ризики. Ведення бізнесу в українських реаліях. Ризики сумлінності виконання зобов’язань компанію – можливості впливу у інвестора є обмеженими. Вища за звичайну обіцяна дохідність може бути пов’язана з надмірними ризиками діяльності компанії.
Ключові переваги. Компанія працює в реальному секторі економіки, має зрозумілу модель. Простота оформлення, регулярні виплати (щомісячні), прив’язка до валюти. Компанія розширила бізнес за рік, було запущено кілька СТО.
Придбання і здача в оренду землі сільськогосподарського призначення.
Інвестор вкладає в фонд під управлінням КУА та має право на отримання дивідендів.
Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: ТОВ “Компанія з управління активами “ІЗІ ЛАЙФ”
Локація: Головний офіс в Києві. Земля купується в Житомирській, Київській та Вінницькій областях.
Мінімальна інвестиція: від 1 тис. грн.
Строк: фонд створено на 25 років. Інвестор може продати сертифікати раніше з дисконтом.
Дохідність (обіцяна): від 20% річних
Дохідність (оцінка Mind): USD – 6–7% річних
Суть і спосіб інвестування. Інвестор купує сертифікати інвестиційного фонду, який, в свою чергу, є власником землі. Далі інвестор може отримувати дивіденди та розраховувати на зростання вартості цінних паперів фонду. Дивіденди виплачуються раз на рік за рішенням уповноваженого органу компанії.
Ключові ризики. Більше половини активів фонду зосереджено в ОВДП. Це не є ризиком як таким, однак розмиває фокус інвестицій. Хоча поточна дохідність державних цінних паперів є вищою за дохідність від здачі землі в оренду, інвестор може вільно купувати ОВДП напряму, не сплачуючи жодних податків та комісій управляючій компанії.
Також проблемою є довгий термін фонду (до 2048 року) та обмежена ліквідність сертифікатів. При цьому більшість видатків діяльності покриваються за рахунок активів фонду.
Ключові переваги. Найнижчий поріг входу в земельний ринок із наявних зараз на ринку – від 1 тис. грн (ціна сертифікату). Реалізація цінних паперів може бути швидшою та менш затратною, ніж перепродаж землі. За грамотного управління, фонд може акумулювати великі ділянки із короткими строками оренди, та мати більш сильну позицію на переговорах із орендарями. Натомість купуючи дрібні розрізнені ділянки на себе, інвестор такої можливості не матиме.
Придбання і здача в оренду землі сільськогосподарського призначення.
Інвестор купує ділянку і передає її в управління.
Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: ТОВ «Земінвест»
Локація: вся Україна
Мінімальна інвестиція: $4000
Строк: прописується в договорах
Дохідність (обіцяна): USD – гарантовані 8% доходу від інвестицій + 8% капіталізації (залежить від майбутнього зростання ціни землі)
Дохідність (оцінка Mind): USD – 6–7% річних
Суть і спосіб інвестування. Інвестор купує земельну ділянку у власність із внесенням свого імені в земельний кадастр. Після цього укладається угода на передачу в управління ділянки, яким і займається Zeminvest. Інвестор отримує дохід від виплат агрокомпанії, що орендує ділянку.
Ключові ризики. Купуючи землю та передаючи її в управління, інвестор фактично отримує обтяження і втрачає всю повноту прав. За умовами договорів, він не може повністю і вільно розпоряджати своїми активами.
Окремим ризиком ми вважаємо оціночну вартість ділянок – інвестор має володіти експертністю для коректного розуміння рівня цін та ліквідності.
Враховуючи існування довгострокових договорів з арендаторами землі, немає потреби в активному управлінні (як це відбувається в житловій нерухомості). Тому цінність послуг управляючої компанії для клієнта виглядає завищеною. Також інвестор виплачує премію компанії при перепродажу землі.
Ключові переваги. Попри обмеження в користуванні, право власності закріплюється за власником. Якщо інвестор має довгострокові горизонти, то це дасть змогу реалізувати землю в майбутньому. Є історія виплат за 2022 рік (понад 3 млн грн).
Придбання і здача в оренду землі сільськогосподарського призначення а також бізнесів агро сектору.
Інвестор вкладає в фонд під управлінням КУА та має право на отримання дивідендів.
Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: ПАТ «СІ Капітал»
Локація: головний офіс: Київ
Мінімальна інвестиція: 1304 грн (ціна 1 акції фонду за вартістю чистих активів)
Строк: без обмежень
Дохідність (обіцяна): не можуть обіцяти дохідність згідно із законодавством
Дохідність (оцінка Mind): Від’ємна. Активи фонду (агрокомпанії) генерують збитки.
Суть і спосіб інвестування. Через інвестиційний фонд компанія купує та передає в оренду агрокомпаніям земельні ділянки, а також купує корпоративні права аграрних компаній. Джерело доходу фонду – поточні орендні виплати та потенційне зростання вартості ділянок.
Інвестор купує акції фонду за ринковою ціною, яка регулярно перераховується, надалі отримує дивіденди (виплачуються раз на рік у розмірі не менше 30% від прибутку фонду).
Ключові ризики. Тут інвестор купує не землю напряму, а саме цінні папери фонду. Отже, інвестиційні перспективи залежить не лише від стану земельного ринку, а й від якості управління фондом.
Ліквідність акцій фонду на біржі є мінімальною, тому реальним джерелом викупу, найімовірніше, буде компанія з управління активами. Разом з тим, наповнення та результати фонду не викликають оптимізму.
Ключові переваги. Команда проєкту має значний досвід роботи на фондовому ринку в таких компаніях, як «ІГ «Сократ» і Dragon Capital. Діяльність фонду регулюється Національною комісією з цінних паперів. Публікується регулярна звітність. За умов проблем в управляючої компанії, активи фонду є відокремленими, і компанія не може використовувати їх для власних потреб.
Реконструкція та будівництво комплексу офісних, комерційних та готельних приміщеннь в Іфано-Франківську.
Інвестор вкладає у фонд чи ТОВ, які є учасниками проєкту. Планується отримання прибутку від здачі в оренду та проведення комерційних заходів.
Провайдер: ТОВ «Промприлад.Холдинг» (володіє нерухомістю). ТОВ «Промприлад Реновація» (оператор нерухомості)
Локація: Івано-Франківськ
Мінімальна сума інвестиції: 50 000 грн
Строк: залежить від завершення проєкту
Дохідність (обіцяна): 8–9% річних в USD
Дохідність (оцінка Mind): від’ємна
Суть і спосіб інвестування. Проєкт передбачає реновацію заводу «Промприлад» та суміжної території та перетворення її на сучасний бізнес- і культурний центр.
Заплановано відновлення площ в наявних корпусах і будівництво нових, загалом 42 тис. кв. метрів. На території розмістяться майстерні, навчальні та дитячі центри, готелі, ресторани, громадські ініціативи тощо. До 40% всієї площі займатимуть офісні простори.
Ключові ризики. Власником об’єкту є ТОВ «Промприлад Холдинг», долучитися до якого інвестор може опосередковано – через Корпоративний інвестиційний фонд. При цьому, якщо сума є нижчою за 2,5 млн грн, використовується ще одна проміжна структура – ТОВ «Промприлад.Інвест».
Такий ускладнений механізм послаблює можливості інвестора в гнучкості дій. Ліквідність є наднизькою. Лише через вторинний ринок. Окрім юридичних аспектів, ризиком є і сам бізнес-процес – завершення робіт і перехід до повної експлуатації розтягуються в часі.
Ключові переваги. Проєкт є унікальним у своєму роді, позиціонується як імпакт-інвестиція. Тобто йдеться про додатковий довгостроковий ефект на життєдіяльність міста. Переваги має і сам регіон – Івано-Франківськ є одним із ключових міст для релокації бізнесу зі східних регіонів країни.
Цей рейтинг інвестиційних проєктів є інформаційним та відображає поточний стан проєктів на основі відкритих даних та аналітичних оцінок. Рейтинг не є рекомендацією для здійснення фінансових або інвестиційних рішень.
Редакція та автори рейтингу не несуть відповідальності за рішення третіх осіб, ухвалені винятково на підставі цього рейтингу, та за будь-які фінансові ризики, що можуть виникнути у зв’язку з використанням цієї інформації. Потенційним інвесторам рекомендується проводити власний аналіз і консультуватися з фахівцями перед ухваленням рішень.
Головною є рейтингова категорія проєкту – від 0,5 до 5 зірок, а не його порядковий номер у таблиці.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
У випадку, якщо ви знайшли помилку, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію. Або надішліть, будь-ласка, на пошту [email protected]
